Покупая дом на что нужно обратить внимание. Что проверять и на что обращать внимание при покупке земли с домом? Внимательно изучить документы

Итак, вы ведете переговоры о покупке. Место расположения дома, его планировка, внешний вид и цена вас устраивают. Пора присмотреться к дому повнимательнее. Какие действия нужно предпринять, прежде чем заключить договор?

Возможно, самое ценное в этих документах - печати и подписи проектировщиков. Они означают, что для дома велись расчеты (по крайней мере, на бумаге), и уверен в их правильности. Проект - основание для претензий архитектору (если он отступил от норм) или (если он отступил от проекта). Нет проектной документации - значит, перед вами никто ни за что не отвечает. В связи с дачной амнистией сейчас можно оформлять дома в собственность без проектной документации. Это не только позволяет простым гражданам узаконить нажитое, но и подстегивает недобросовестных застройщиков к чудовищным нарушениям (нет проекта - нет виноватых). Поэтому будьте осторожны: для недорогого самостроя отсутствие документов еще имеет разумное объяснение, но если дом приобретается по нормальной рыночной цене, то, не увидев проектной документации, - разворачивайтесь и уходите.

Осмотрите фундамент и цоколь

Хороший признак, если дом простоял больше двух лет и после этого получает за цоколь "пятерку". Вот так должна выглядеть нижняя часть деревянного дома, который вы покупаете:

Фундамент и цоколь без трещин. Трещины на вы вряд ли сможете увидеть, но если они есть, то обычно распространяются и на цоколь
Отделке цоколя не первый год. Если дом не новый, а на цоколе свежая отделка - подумайте, для чего нужно было срочно штукатурить или облицовывать его перед вашим приходом? Может быть, владелец хотел спрятать трещины?
Цоколь сделан правильно. Его высота не менее 50 см, между цоколем и нижним венцом дома проложена гидроизоляция. Фундамент и цоколь дома выполнены из разных материалов, а между ними - еще один слой . Монолитный фундамент-цоколь в наших условиях для деревянного дома не подходит: он тянет из почвы влагу, из-за чего подгнивает нижний венец. В цоколе должны быть продухи для вентиляции пространства под полом. Зимой они обычно закрываются, а летом открыты.
В подвале нет признаков периодического затопления. Спускаемся в подвал и убеждаемся, что на стенах нет характерной границы уровня стояния воды (она видна по разнице в цвете стен). Затхлый запах также отсутствует.
По периметру дома сделаны ливневая канализация и дренаж. Чтобы убедиться в работоспособности , нужно вылить в него ведро воды и посмотреть, как она выходит из дренажа именно там, где ей положено: в колодец, в канаву, на рельеф. Если дом небольшой, то отсутствие дренажа допустимо, но должна быть хотя бы отмостка.

Проверьте наличие вентиляции

Она должна быть, хотя бы элементарная: всем знакомые решетки на стенах под потолком. Деревянный дом без немыслим: с учетом приготовления пищи, использования душевых и прочих удобств каждый жилец испаряет порядка 20 кг воды в воздух ежедневно. Эту воду необходимо удалять из дома, иначе она будет конденсироваться в конструкциях.

Поищите следы конденсата

Конденсат - главное свидетельство ошибок в вентиляции и утеплении дома и главная причина биологического разрушения деревянных конструкций (а попросту - плесени и гнили). Если он есть, то рано или поздно в доме появятся и грибы. Следы конденсата в виде характерных разводов хорошо видны на не защищенных укрывными красками деревянных поверхностях даже после высыхания. Эти следы глубокие - стереть или сошлифовать их практически невозможно. Ищите разводы в основном на стыках, углах, под потолком, на чердаке. Если они обнаружены в нескольких местах, их причина - . Если в одном - возможно, это проникновение в дом дождевой влаги, которое теоретически можно найти и устранить. Но сначала придется купить дом, а потом уже выяснится, велика ли проблема и во что обойдется ее ликвидация. Поэтому не стоит рисковать, если только продавец существенно не сбавит цену.

Проверьте состояние деревянных лаг под полом первого этажа

В полу первого этажа должен быть технический люк, а между полом и цокольным перекрытием - пространство, в котором можно передвигаться (если не вприсядку, то хотя бы ползком). Оно необходимо, чтобы ухаживать за деревянным полом: время от времени приходится осмотреть, дополнительно антисептировать лаги (никакая обработка не делается навечно). Заглянув в этот люк, вы можете посмотреть, нет ли на лагах плесени и гнили.

Убедитесь в стабильности геометрических параметров

Откройте и закройте все окна и двери - если дом "пляшет", их будет заклинивать. Стены должны быть строго отвесными (нередко их ведет "волной"). Посмотрите на сопряжение потолка и стены: большие щели могут быть связаны с неправильной .

Осмотрите крышу снаружи и изнутри

Крыша держит ветровую и снеговую нагрузку, к ней поднимается теплый влажный воздух из комнат, зимой она - основной барьер, сдерживающий потери тепла (или несдерживающий, если устроена неграмотно). Конструкцию крыши часто ведет при различных нарушениях в строительстве дома. Посмотрите на кровлю снаружи - ровно ли лежит ? Пазухи, провалы, изгибы и другие отклонения от идеально ровной плоскости говорят о проблемах. Оцените, . должен иметь толщину не менее 200 мм. Обратите внимание на дымоход: его неграмотное устройство - основная причина пожаров. Вокруг дымохода нигде не должно быть следов гари, в месте соприкосновения с древесина не должна менять цвет.

Покупайте дом зимой и сфотографируйте его с помощью тепловизора

Это лучший способ проверить, как дом удерживает тепло. Тепловизор показывает строение в инфракрасном диапазоне, на мониторе прибора хорошо видны слабые места в теплоизоляции. Полная- диагностика- воздухопроницаемости и теплопроводности конструкций обойдется примерно в 20 тыс. рублей (на рынке есть компании, предлагающие такую услугу). Недешево, но купить "дырявый" дом и год из года отапливать его или заново утеплять обойдется еще дороже. На основе обследования тепловизором вы можете потребовать от продавца или выторговать существенную скидку. Потери тепла на угловых соединениях деревянного дома ликвидировать будет сложно: они изначально плотные, и герметик здесь вряд ли поможет - придется делать дополнительное утепление дома изнутри. А вот сквозные трещины в бревнах или брусе или межвенцовые швы можно будет заделать герметиком. Если "фонит" крыша - придется разбирать внутреннюю отделку и укладывать новый утеплитель.

Проверьте качество фасадной краски

Ультрафиолет разрушает поверхностные слои древесины, поэтому для защиты фасадов деревянного дома нужно использовать специальные краски. Качественные системы защиты фасадов служат по 10-15 лет, и этим обусловлена их высокая стоимость. Убедитесь, что краска не облупилась, древесина под ней белая, без серого оттенка, - это говорит о том, что отделка фасада в прекрасном состоянии. Если нет - не страшно, ее можно будет обновить и даже замаскировать серый "загар" древесины, удачно подобрав оттенок . Но разница в цене между дорогой и дешевой отделкой фасада должна быть учтена в стоимости дома.

Резюме

Прежде чем подписывать договор, убедитесь в наличии проектной документации на дом. Если решитесь покупать дом без проекта, готовьтесь- к тому, что любые последствия нарушений строительных норм вам придется устранять за свои деньги, на это стоит соглашаться,- только если стоимость дома весьма привлекательна. Нельзя привлечь застройщика к ответственности за то, что дом разрушается или . То, что вы попали в беду, - еще не доказательство его вины. Вся система ответственности подрядчиков строится вокруг официального, имеющего юридическую силу проекта, заверенного подписями и печатями. Только на основе этого документа закон сможет ответить на вопрос, кто и что нарушил, какой вред вам причинил и что с него причитается. Без документов найти непосредственного виновника нарушений невозможно!
Наиболее проблемные места деревянного дома - цоколь и крыша. Здесь строение соприкасается с влагой, а через крышу к тому же идут основные потери тепла. Эти места при покупке нужно обследовать- в первую очередь и тщательно.
Проблемы с фундаментом, неправильная осадка (деформация коробки), биологическое разрушение деревянных конструкций и высокие теплопотери через стены - практически неустранимые проблемы. Стоимость реконструкции в этом случае может сравняться с ценой строительства дома с нуля, поэтому покупать дом с такими недостатками не стоит.
При условии хорошей скидки можно купить дом без дренажа фундамента, с высокими теплопотерями через крышу, сквозными трещинами в брусе или бревнах или некачественной отделкой фасада (если на деревянных конструкциях пока нет следов плесени или гнили) и устранить недостатки самостоятельно.

Благодарим Алексея Леонтьева, руководителя компании "Атлант ЛЛЛ", специалиста по деревянному домостроению, эксперта Дома технологий "Гелиос"

Рынок недвижимости богат предложениями и не отстающим спросом, что, в совокупности с немалой стоимостью каждого объекта, делает данную сферу сопряженной с множеством финансовых рисков. Речь идёт даже не о возможном мошенничестве. Недобросовестные владельцы пытаются проводить юридически нечистые сделки или продают имущество, вводя покупателя в заблуждение или завышая стоимость.

Гражданам, которые сталкиваются с приобретением частного дома, непросто самостоятельно разобраться во всех нюансах, поэтому процесс до заключения сделки требует от них подготовки и осведомлённости. Покупка нового жилого или нежилого дома может обернуться вовсе не радостным событием, если пренебречь осторожностью и не знать на что обратить внимание при покупке дома.

Даже доверяя процедуру специалистам, не стоит отходить от дел. Необходимо контролировать ситуацию, присутствовать при осмотре и подписании документов, а также участвовать в согласовании пунктов договора, что является неотъемлемой частью мер предосторожности. Чтобы понять, как правильно выбрать дом при покупке, нельзя ограничиваться только получением информации и раздачей указаний доверенным лицам.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Первоочередная задача

Частный дом и участок земли под ним – разные объекты недвижимости, каждый из которых имеет индивидуальный кадастровый номер, но продать один объект без другого по закону нельзя. При покупке дома земля под ним не может принадлежать кому-то другому. Они продаются одновременно. Это значит, что оба этих объекта должны принадлежать продавцу официально.

Прежде чем приступать к тщательному осмотру здания и оговаривать условия, покупатель должен обратить внимание на пакет правоустанавливающих и прочих документов, который заранее подготовлен продавцом:

Покупка нового дома: на что обратить внимание при проверке бумаг

Помимо того, что покупатель обязан выбрать дом и проверить наличие всех необходимых документов, нужно знать, на что обратить внимание при покупке дома, какие сведения могут таить в себе эти бумаги от глаз неопытного в сфере недвижимости человека. Если ознакомиться с документами бегло, высока вероятность того, что уже в ближайшем будущем гражданин столкнётся с серьёзными трудностями и неприятностями.

Если покупатель не знает на что обратить внимание при покупке дома, имеет смысл обратиться к специалисту юридического профиля, который проверит юридическую чистоту сделки. Это гораздо дешевле и быстрее, чем судебные тяжбы, если с ними придётся столкнуться по неосторожности.

Самостоятельно же в первую очередь необходимо сверить информацию в документах с фактическими характеристиками недвижимости, начиная от адреса месторасположения и паспортных данных владельца. Все документы также нужно сверить между собой. Например, нужно сравнить данные о владельце со свидетельства о государственной регистрации прав собственности с его личным паспортом, чтобы тут же сравнить реквизиты, номер и серию.

Если в представленном пакете документов недостаёт каких-либо бумаг, то приобретение дома следует отложить и просмотреть другие варианты. Кроме того, стоит учитывать, что техническая документация актуальна только в течение пяти лет.

На что обратить внимание при покупке дома?

Ещё раз стоит обратить внимание на то, что правоустанавливающие документы на частный дом и землю – разные юридические документы, которые должны быть в наличии в любом случае. Раздельно продать эти два объекта недвижимости невозможно. Даже если здание не достроено, это не причина для отсутствия свидетельства о правах владения на него. Если это не учесть, у покупателя будут большие проблемы с узакониванием строения, что может закончиться сносом.

Необходимо убедиться, что выбранный дом расположен на территории, находящейся в собственности продавца, и не нарушает границ с соседями. Тип здания должен соответствовать указанной в документах информации. Строения, отмеченные на плане, должны быть в наличии. Аналогично, если строения есть, но на плане их нет, значит они незаконны, либо владелец представляет неактуальный документ. Размер территории также желательно перемерить, чтобы все цифры совпадали с указанными данными в бумагах.

Особое внимание следует уделить кадастровому паспорту. Если он имеет две страницы – объект не имеет обременений, если четыре страницы – следует внимательно прочесть, что написано на последних двух.

Как правильно выбрать дом при покупке: визуальный осмотр

Несмотря на то, что дизайн здания и внутренняя планировка непременно сказывается на общем впечатлении и играет не последнюю роль, в первую очередь при осмотре недвижимого объекта осматривать следует не эти характеристики. Более важный аспект – техническая сторона и системы коммуникаций.

Наилучшим временем для осмотра нового дома неизменно остаётся весна, поскольку в данный период можно объективно оценить уровень сырости и есть ли затопление подвала, погреба. Важно внимательно осмотреть кровлю и чердак, чтобы исключить неприятности с протеканием, и систему водоотвода. Когда с ней что-либо не так, это будет сказываться на целостности фундамента. Если недостатки или неисправности есть, их будет видно невооруженным глазом.

Дверные и оконные проёмы дело второстепенное, так как их можно заменить, а вот исправные несущие элементы конструкции – залог того, что дом надёжен и не представляет угрозы для жильцов. Кроме того следует проверить работу систем коммуникации (электричество, водоснабжение, прочее). Если дом отапливается с помощью котла, его также нужно проверить независимо от времени года. Когда с ним всё в порядке, батареи прогреваются не более чем за полчаса. Также нужно проверить наличие и исправность спусковых кранов.

Привлечение специалистов

Когда у покупателя есть сомнения по поводу того, что он сможет самостоятельно оценить технические характеристики дома, имеет смысл привлечь специалистов, которые сделают это вместо него. Кроме того, что специалист способен оценить исправность той или иной системы, он сможет сказать о причинах поломок, а также методах их устранения. Например, иногда проще и дешевле установить новое оборудование, чем чинить старое.

Не имея соответствующих познаний, сделать самостоятельную оценку систем коммуникаций крайне сложно, а ведь именно от них зависит пригодность здания для проживания. Кроме того, некоторые владельцы, зная обо всех недостатках дома, не просто их скрывают, но и намеренно вводят покупателей в заблуждение, создавая видимость работоспособности систем самыми ухищрёнными способами. Это не сложно сделать, если покупатель не знает, как должен правильно выглядеть вход труб и прочие конструктивные элементы.

Опытные специалисты заведомо знают, какие сюрпризы могут быть скрыты от посторонних глаз, поскольку за время работы повидали многое и знают слабые места любого здания.

Как выбрать дом при покупке на первичном рынке

Дом, купленный на первичном рынке недвижимости, не имевший ранее владельцев, отличается тем, что он юридически чистый. На нём нет обременений, никто не сможет предъявлять на него права собственности и нет зарегистрированных лиц, которых нельзя выселить. Однако такой объект всё же не может гарантировать полную безопасность сделки, так как даже среди застройщиков достаточно мошенников.

Обращаясь к застройщикам, необходимо проанализировать их историю, репутацию и стаж работы. Желательно поехать и лично убедиться, что их офис действительно находится по указанному адресу, а не фиктивный. Также целесообразно пообщаться с людьми, которые приобретали недвижимость у выбранного застройщика, и почитать, какие отзывы о нём ходят.

Приобретая недостроенный объект, цена которого в разы ниже, следует учесть, что ждать окончания строительных работ можно долго и не исключать риск заморозки этого процесса. До подписания договора с компанией рекомендуется явиться на переговоры вместе с юристом или проверенным риелтором.

Вторичный рынок

Перед тем, как выбрать дом при покупке на вторичном рынке недвижимости, необходимо убедиться в юридической чистоте имущества. Продавец должен предоставить пакет документов, в которые входят следующие бумаги:

Каждая дополнительная постройка на территории должна быть узаконена. Кроме того, следует обратить внимание на то, сколько времени недвижимость принадлежала продавцу перед тем, как он решил её продать. Этот срок следует сопоставить с основанием для получения объекта. Например, если дом был получен продавцом по наследству менее трёх лет назад, то есть риск, что объявится ещё кто-то из наследников и будет требовать отменить сделку, если сумеет подтвердить, что имеет уважительные причины вступить в наследство по истечению полугодового периода.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Вопрос:
Здравствуйте, уважаемые русские плотники! Собираемся с мужем приобрести деревянный дом в деревне – годы и здоровье уже не те, чтобы жить в городе. Будем хоть с весны по осень дышать чистым воздухом. Опыта подобных покупок у нас нет, и в строительстве разбираемся плохо. Купить участок и построить новый дом на нем нет возможности, поэтому будем покупать уже с готовым, пусть и старым. Что хотелось бы выяснить – не можете ли Вы помочь нам с оценкой и выбором хорошего дома, возможно – с перспективой устранить недостатки Вашими силами? Несколько вариантов уже подобрали, ждем Вашего ответа.

Екатерина Ивановна, Москва.

Ответ:
Доброго времени суток, Екатерина Ивановна.

Вашу инициативу целиком и полностью одобряю, хорошее дело задумали. Дом в деревне – это особое жилье, своя философия и подход к жизни – Вам понравится. Что касается заданных вопросов – на поток подобную услугу пока не ставили, но, судя по количеству просьб, давно пора.

Собственно, покупка деревянных домов, в особенности старых, в чем-то сродни покупке подержанного автомобиля. В последнем случае покупатели часто прибегают к помощи экспертов, делают платную диагностику у официальных (и не только) дилеров. Так почему не пользоваться таким же подходом и для оценки состояния жилых домов? Единственное отличие – в качестве консультантов нужно привлекать независимых строителей (для домов из дерева нужны будут плотники, из кирпича – каменщики и т.д.).

Нормальный вариант, тем более, что можно убить сразу двух зайцев – и дом выбрать хороший, и, в случае нахождения некоторых устранимых недостатков: во-первых, поторговаться с хозяином (цену на ремонт озвучит Ваш эксперт), во-вторых - уже есть специалист по их устранению.

Куда смотреть и на что обращать внимание в старых деревянных домах.

Попробую немного детализировать информацию. Вообще, если Вы воспользуетесь услугами хорошего строителя для нахождения возможных проблем у покупаемого строения, все, что будет написано ниже, Вам знать не обязательно, но общее представление иметь Вы должны.

Прежде всего, необходима общая визуальная оценка здания – на предмет его возможных перекосов, проседаний и т.п. Грубо говоря – отходим на какое-то расстояние от дома, и оцениваем его со всех сторон. В случае сомнений – проверяем свои глаза пузырьковыми и водяными уровнями, это несложно.

Оценка состояния фундамента.

Затем переходим к проверке состояния фундамента дома. Это главный несущий элемент конструкции, тут нельзя ошибаться и закрывать глаза на нарушения его целостности, геометрии и т.д. Насторожить Вас должны факты несоблюдения технологии возведения или неправильные расчеты несущей способности основания дома, отсутствие вентиляции и гидроизоляции фундаментов. Смотрите также на наличие отмостки вокруг дома и на правильность ее устройства. Хорошо бы также проверить глубину залегания фундамента в грунте (если позволит хозяин дома – элементарно выкопать вплотную ямку и посмотреть), часто бывает так, что видимая часть ленточного фундамента – это в принципе и все, что есть – дальше просто грунт.

Стены деревянного дома.

Это очень важно, много раз встречал крепкие на вид дома, а начинаем готовить стены под обшивку – и выясняется, что сруб просто сгнил, и крепить маяки уже просто не к чему, печаль. Для срубов – обязательно проверяйте состояние нижних венцов, не стесняйтесь на этом настаивать. Зачастую сгнившие венцы маскируют (монтируют высокие отливы по периметру, обкладывают кирпичом), смотрите внимательнее, ремонт их впоследствии ударит по карману. Также необходимо оценить замки и перерубы – крепкая древесина там, или уже труха. Еще рекомендую тщательно просмотреть все окна и двери в старых срубах – из опыта, обычно сразу после покупки их меняют на популярные сейчас пластиковые. Демонтируешь старое окно вместе с обсадой – а там вся нижняя и боковые стороны проема гнилые – не к чему даже привязаться. Тот же подход и при оценке стен внутри – под окнами, в углах, ничего не упускайте из виду.

Подпол, подвал и полы.

В большинстве случаев в деревянных домах в полу есть люки, позволяющие оценить состояние этого пространства. Оцениваем состояние нижних венцов внутри дома, степень изношенности переводов пола, наличие или отсутствие следов гниения, влажность подвала. Сделан ли черновой пол, утеплен ли пол в принципе, насколько правильно это сделано. Какое расстояние от грунта до переводов, есть ли следы протечек воды в подпол – важно все. Сверху внимательно смотрим – а вообще полы ровные или есть провалы и перекосы, обязательно нужно походить и попрыгать по ним – нет ли эффекта батута (может сигнализировать о проблемах с переводами – сгнили, или недостаточное количество или сечение). Если есть второй этаж – аналогичным способом проверяем межэтажное перекрытие. Обратите также внимание на следы местного утепления стен (часто бывает, что в доме сквозняки такие, что просто с ног сдувает – тогда в ход идут монтажная пена, тряпки – подтыкают их в этих местах, уплотняют швы и т.п.).

Экспертиза крыши и кровли.

Крыша любого дома – последний рубеж его обороны от атмосферных осадков, ультрафиолетового излучения, ветровых нагрузок и т.д. Если абстрагироваться от того, что мы рассматриваем возможность покупки конкретного экземпляра деревянного строения в комплексе, то именно кровельные работы по праву считаются самыми сложными и дорогостоящими при капитальном ремонте домов. Отсюда вывод – оценивайте кровлю и общее состояние крыши внимательно и придирчиво, иначе при случае ремонт больно ударит по карману, проверено.

Собственно, оценка состояния кровельного покрытия сначала осуществляется визуально, с земли. Затем неплохо будет подняться непосредственно на крышу (лестницы в помощь) и оценить покрытие в приближении. Особое внимание уделяем проблемным местам – примыканиям скатов к стенам, переломы и обоюдные врезки скатов крыши, обход печных и вентиляционных труб, наличие и состояние водосточной системы, горизонтальность и общее состояние конька, ендовых и т.д. В случае, если крыша покрыта черным металлом (популярная лет двадцать назад фальцевая кровля на деревенских домах делалась именно из него, а затем красилась), насторожить Вас должны следы недавней покраски – очень вероятно, что металл уже очень сильно изношен, и краска – это попытка скрыть дефект.

Затем, при наличии такой возможности, перебираемся на чердак. Интересовать нас там будет состояние стропильной системы, потолочных переводов, обрешетки. Осмотр все покажет, главное не торопиться (прихватите фонарик). Оцениваем – материал, его целостность и отсутствие повреждений насекомыми. Обращаем внимание на шаг стропил и обрешетки, укосов и распоров, общую грамотность сборки крыши, наличие или отсутствие гидроизоляции, возможные следы протечек. Если с собой прихватить шнурку, то легко проверить прогиб стропильных ног. Также изнутри на просвет хорошо видны все недочеты кровельного покрытия. Смотрим на утепление потолочного перекрытия, и на организацию вентиляции крыши.

Помимо всего вышесказанного, не забудьте оценить коммуникации дома – водоснабжение, отопление, канализацию, электроснабжение. В финале, вооруженные такими сведениями, Вы уже будете способны сами принять решение – стоит ли покупать именно этот дом, или лучше поискать еще вариант.

Современный рынок недвижимости в России богат на предложения и спрос, а значит, продажа-приобретение каждого объекта сопряжены с определенным, весьма высоким риском. И речь даже не о мошенничестве (которого тоже много), а о юридически нечистых сделках, когда продавцы пытаются завысить (или занизить в договоре) реальную стоимость имущества, ввести покупателя в заблуждение по иным, принципиально важным вопросам.

Довольно часто сегодня гражданам, решившим приобрести в собственность частный дом, приходится самим решать массу проблем, с этим связанных, самостоятельно разбираться во всевозможных нюансах сделки, чтобы не попасть впросак. А значит, еще до подписания договора необходимо быть максимально осведомленными и подготовленными. А после не пренебрегать осторожностью, не торопиться и быть очень внимательными на протяжении всей сделки.

Многие предпочитают доверить процедуру специалистам. И это верное решение. Но вовсе отходить от дел не стоит. Надо постоянно контролировать ситуацию. Присутствовать при осмотре будущего жилья, активно участвовать в обсуждении пунктов предстоящего договора, самостоятельно подписывать бумаги (предварительно внимательно их прочитав). Нельзя полностью положиться на доверенных лиц и лишь раздавать указания. Есть риск остаться и без денег, и без дома.

Оглавление:

Изучение правоустанавливающих документов

По закону частный дом и земельный участок под ним - это разные объекты недвижимости, обладающие абсолютно разными кадастровыми номерами. Однако (все по тому же закону) продать их по отдельности невозможно. А значит, покупая частный особняк, следует озаботиться тем, чтобы в результате сделки и земля под ним стала принадлежать именно покупателю, а не кому-нибудь другому. Принадлежать официально, по документам.

Но прежде, чем приступить к визуальному осмотру дома и земельного участка, следует ознакомиться с правоустанавливающими документами на эти объекты недвижимости. Для этого продавец должен предоставить:

Экспертиза документов

Мало просто прочитать предоставленные бумаги на выбранный дом, важно знать, на что обратить самое пристальное внимание, где могут таиться опасные для сделки «подводные камни».

Лучше всего за экспертизой документов обратиться к опытному специалисту в этой области. Квалифицированный юрист обеспечит чистоту сделки, проверив предоставленные бумаги на достоверность и точность содержащихся в них сведений.

Важно: если в пакете недостает каких-то бумаг или в предоставленных документах обнаружены ошибки, от приобретения такого дома следует отказаться (хотя бы временно), рассмотреть другие варианты недвижимости. И не забывать, что техническая документация сохраняет актуальность лишь на протяжении 5 лет.

На что обращать внимание?

Итак, еще раз нужно напомнить, что правоустанавливающие документы на дом и на землю - это два разных пакета юридических бумаг. В наличии должны быть и те, и другие обязательно. Раздельно продать эти два объекта нельзя. И даже если здание не достроено, на него непременно должны быть правоустанавливающие документы. Не нужно слушать продавца, который уверяет, будто потом узаконить строение можно будет «без проблем». Проблемы обязательно возникнут, а в худшем случае дело может кончиться сносом здания.

Необходимо удостоверится, что дом точно находится на земельном участке, принадлежащем продавцу . А также убедиться, что нет нарушения соседских границ. Кроме того, и тип здания, заявленный в документации, должен точно соответствовать тому, который существует в реальности.

Нужно будет также проверить наличие реально существующих хозяйственных построек на плане . Если их на плане нет, они либо незаконны, либо документ неактуален. Да и площадь территории лучше бы перемерить, чтоб совпадала с официально указанными цифрами.

Важно: особое внимание следует уделить кадастровому паспорту . Если в этом документе 2 страницы, значит объект не имеет ни обременений, ни арестов. А если страниц 4, необходимо с особой внимательностью читать их содержимое.

Самостоятельный визуальный осмотр

Дизайн и внутренняя планировка будущего жилья - это, конечно, очень важно. Но не на этих характеристиках здания следует сосредоточиться прежде всего при визуальном осмотре дома. Главное - техническое состояние строения и коммуникаций.

Загородные дома покупать и, соответственно, осматривать лучше весной, когда очевидными становятся все недостатки (если они есть) - высокий уровень влажности, сырость, затопление подвала или подпола, прочее . На кровле можно заметить следы протекания, объективно оценить качество работы системы водоотвода. Обязательно нужно будет проверить состояние фундамента - если что-то не так, весной это будет особенно заметно.

Двери и окна - дело второстепенное, их всегда можно заменить. В отличие от несущих конструкций, состояние которых должно стать предметом самого пристального изучения. Возможно вместе со специалистами, которые смогут в своем заключении поручиться за то, что дом надежен и не представляет угрозы для жизни и здоровья будущих жильцов.

Следует проверить и систему отопления здания (независимо от времени года) - батареи должны полностью нагреваться не позже, чем за полчаса после запуска котла. Также проверке подлежит наличие и исправность спусковых кранов.

Привлечение специалистов

Если есть сомнения в собственной способности проверить в доме хоть что-нибудь, кроме его внешнего вида, следует приглашать специалистов. Они смогут обнаружить неисправности, назвать их причины, а также прокомментировать возможность и стоимость исправления огрехов. Иногда ведь бывает быстрее, проще и даже дешевле установить новое оборудование (или конструкционные элементы), чем починить старое.

Если нет каких-то специальных познаний, самостоятельно провести оценку технического состояния частного дома просто невозможно. А ведь от этого будет зависеть качество проживания в купленной недвижимости. Именно поэтому приглашение специалистов всегда финансово оправдано. Ведь многие недобросовестные продавцы намеренно вводят покупателей в заблуждение, рассказывая небылицы о «прекрасном» состоянии здания, а на деле можно легко приобрести развалюху за наскоро подремонтированным фасадом.

Покупка дома на первичном рынке

Дом, приобретенный на первичном рынке - это всегда хорошо в плане юридической чистоты сделки. Ведь ранее у этой недвижимости просто не было владельцев. Опять же на нем нет никаких обременений или арестов, «левых» зарегистрированных лиц, которых нельзя выселить, и прочих «сюрпризов». Однако абсолютно безопасности договора купли-продажи это все же не гарантирует.

И среди застройщиков сегодня мошенников хватает. Поэтому, собираясь приобретать недвижимость у какой-то компании, следует изучить ее (компании) историю. Важную роль играет их стаж на рынке - если работают долго, значит наверняка добросовестно. Плюс репутация - о ней лучше всего расскажут отзывы реальных клиентов. А еще обязательно нужно поехать по адресу реализуемого объекта и убедиться, что он там действительно есть. И адрес, и объект.

Также следует понимать, что покупать недостроенный дом - это, конечно, дешевле, но очень рискованно. Неизвестно, завершиться ли строительство в срок . А может оно будет совсем заморожено по каким-то причинам. Так что еще до подписания договора следует проконсультироваться с квалифицированным юристом и опытным риэлтером. А то и вовсе попросить их сопровождать подобную сделку.

На что нужно обратить особое внимание, приобретая дом на первичном рынке? На:

категорию земли под строением;
обязательные разрешения и заключения экспертиз (имеются ли, о чем гласят);
соблюдение технических условий при подключении коммуникаций;
наличие обременений на земельный участок;
акт введения в эксплуатацию инженерных сетей (есть ли).

Покупка дома на вторичном рынке

Перед тем, как приобретать дом на вторичном рынке, следует наверняка убедиться в его юридической чистоте, как имущества. Для проверки у продавца нужно потребовать следующие документы:

Свидетельство из Росреестра о государственной регистрации права собственности.
Бумаги, являющиеся основанием для получения подобного свидетельства.
Кадастровый паспорт и план с индивидуальным номером.
Технический план.
Акт земельного межевания.
Выписку из домовой книги (расширенную).
Необходимые разрешения на отчуждение имущества.
Прочие значимые бумаги.

Следует иметь ввиду, что каждая дополнительная постройка на домовой территории должна быть законной . Также нужно обратить внимание - когда и на каких основаниях дом (и земля под ним) стал собственностью продавца. Это важно, поскольку у каждого основания могут быть свои нюансы. Так, например, если прошло менее 3-х лет после вступления в наследство, могут объявиться иные претенденты на него (наследство), что вовлечет покупателя в судебные разбирательства с непредсказуемым исходом.

Правильнее всего - воспользоваться квалифицированной юридической помощью, чтобы быть уверенным, что все делается по закону, безопасно и не грозит нежелательными последствиями. Тогда и удовольствие от покупки дома будет абсолютно полным.

Когда встает выбор приобретения собственного жилья, мы начинаем задумываться о том, как лучше поступить? Задаемся вопросом – купить новый дом или построить дом самостоятельно? Задав себе этот вопрос, и подсчитав доступные средства, зачастую приходим к следующему ответу: «Нет ни средств, ни времени на строительство или покупку нового дома!».

Тогда остается последний вариант – купить дом старой постройки. В этой статье я хочу остановиться на подробном рассмотрении вопроса о выборе жилья старой постройки. При покупке деревянного дома старой постройки – каркасного или рубленного, нужно знать, на что обращать свое внимание при осмотре, что нужно увидеть и как это увидеть, вот об этом мы с вами и поговорим.

Для чего проводится осмотр дома старой постройки?

Для чего проводить такой осмотр? Ответ кажется очевидным, конечно же, посмотреть то, что покупаем, а не брать дом словно «кота в мешке». Так оно так, но при этом вы, осматривая дом, увидите не только недостатки, так как купить деревянный дом, например постройки 60-70х годов без изъянов практически невозможно, но и сможете оценить масштаб предстоящего ремонта, если примите решение купить этот дом. В этом случае вы уже заранее сможете распланировать первоочередность ремонта, распределить оставшиеся денежные средства на приобретение необходимых для ремонта строительных материалов.

Но тут есть еще один немаловажный момент – это торг. Ведь покупка дома, это такая же рыночная сделка, как и покупка на рынке, например, помидор. Если помидор имеет увядший вид, то, конечно же, вы поторгуетесь с продавцом, и он обязательно снизит цену. Так же и с домом, указав выявленные недостатки, можно сторговаться с хозяином на определенную скидку. Ведь, как правило, хозяин заявит завышенную цену при начальной продаже дома.

В какое время года лучше всего проводить осмотр дома?

Наиболее благоприятное время года для осмотра дома это временной промежуток с мая по октябрь. В этот временной промежуток нет снежного покрова, который припятствует визуальному осмотру дома, скрывая под собой возможные недостатки конструктивных элементов дома и прилегающего к нему участка.

Подготовка к осмотру дома старой постройки перед покупкой

Итак, перед тем как вы пойдете выбирать дом, осматривать его состояние, вам необходимо вооружиться следующим:

Теоретическими знаниями осмотра дома, на что нужно обращать внимание, а на что нет. Как увидеть скрытые от глаз не профессионала изъяны в конструктивных элементах дома.
Настойчивостью и терпением. Не всегда хозяева могут открыть перед вами все детали технического состояния конструктивных элементов дома, ведь зачастую, перед продажей дома хозяева стараются сделать так называемый «марафет» дома – вы видите косметический ремонт, освеженная или новая отделка фасада и т.п. Но вот тут и нужно проявить настойчивость и терпение, и отнестись к осмотру дома с предельным вниманием.

Что желательно взять с собой для осмотра дома?

Так как осмотр дома – это визуальная его оценка, то с собой не нужно брать набор плотницкого инструмента, но все же кое-что посоветую прихватить с собой:

Фото 1

Для того чтобы провести визуальный осмотр в доме чердачного помещения и подполья, можно взять с собой фонарь или, в крайнем случае, зажигалку со встроенным мини-фонариком. Не в каждом доме старой постройки есть свет в подполье и уж тем более в чердачном помещении, а как раз подполье и чердак могут поведать более 50% полезной информации о техническом состоянии основных конструктивных элементах дома – о крыше с кровлей, о потолке, фундаменте, стенах (закладные бревна). У хозяев может не оказаться фонарика (могут просто не предложить, такие случаи были в моей практике), а что увидишь в полумраке?

Так же можно взять с собой отвертку или шило (в крайнем случае, гвоздь L=150мм), эти предметы необходимы для проверки прочности древесины – балок перекрытия, половых лаг, половых досок. Как проверять прочность структуры древесины с помощью этих предметов, будет описано непосредственно в рассказе о выборе дома, его осмотре.
Далее в статье остановимся на том, а что именно нужно смотреть при выборе дома.

На что обращать внимание при осмотре дома?

Рис. 1

А – крыша и кровельный материал

Б – наружная часть дымохода

В – обшивка фронтонов и фасада

Г – верхняя часть фундамента (цоколя) или завалинки

Д – отмостка

Е – крыльцо и тротуар (бетон, плитка, доски и т.д.)

Ж – окна

З – двери

На рисунке обозначены основные элементы конструкции дома, на которые нужно обращать особое внимание, но осмотр дома начинается еще до подхода к нему, обратите внимание на покрытие дороги на улице, на который расположен выбранный вами дом.

Осмотр подъездных путей к дому

Фото 2

Дорога с твердым покрытием, например асфальтированная, делает покупку дома в этом районе более привлекательной. Так как в осенне-весеннюю распутицу грунтовые дороги обычно превращаются в «кашу», что создает определенный дискомфорт и неудобства подхода к дому в этот сезонный период.

Теперь перейдем непосредственно к осмотру дома.

Осмотр крыши

Не подходя близко к дому, обратите ваше внимание на крышу, точнее на конек крыши. Прямолинейность конька крыши относительно воображаемой линии горизонта говорит о правильном устройстве стропильной системы и что сезонные подвижки дома не оказывают негативного влияния на крышу, о качестве фундамента и закладных бревен дома. Давайте рассмотрим причины прогиба крыши и некоторые способы их устранения. На фото 3, вы видите дом, крыша которого имеет прогиб в отмеченной точке (Б) относительно линии горизонта (А).

Рис.2

Чаще всего в деревянных домах старой постройки стропильная система имеет основание в верхней точке – коньковый брус (А), сделанный из бревна диаметром от 100 до 125 мм. Так вот одна из причин такого прогиба крыши, это коньковый брус. Со временем коньковый брус (А) проседает в средней точке между фронтонными стропилами (Б), как можно видеть на рисунке 2.

Причины прогиба конькового бруса:

1. Изначально для устройства конькового бруса было выбрано плохо просушенное бревно, которое еще не достигло прочности и имело повышенную способность к деформации. Уложив такое бревно между фронтонными стропилами без дополнительных опор, строители уже при начале устройства крыши допустили ошибку и прогиб конькового бруса со временем был неизбежен. Так как бревно, не достигшее номинальной прочности, которую оно приобретает при сушке, прогнется под своим весом, если пролет перекрытия составит более трех метров, а в этом случае на бревно оказана еще и дополнительная нагрузка устроенной кровли.

В случае прогиба конькового бруса, вам не потребуется тратить дополнительно деньги на ремонт крыши, нужно выровнять коньковый брус с помощью домкрата (В), аккуратно поднимая его в наибольшей точке прогиба до максимально ровной линии и поставить дополнительную опору (Г) под коньковый брус. Но точно определить, что прогиб конькового бруса является причиной описываемого дефекта крыши, как показано на фото 3, можно только с чердачного помещения. А если стропильная система не имеет конькового бруса, а крыша все равно просела в коньке?

2. Причина может быть в следующем, дом установлен на столбчатом фундаменте и опорные столбы фундамента дали неравномерную усадку, большая часть опорных столбов фундамента просела глубже в той части дома, над которой и возник прогиб крыши. Такая причина прогиба крыши серьезнее, нежели прогиб конькового бруса и потребуется выравнивать уже не только крышу, но и сам дом (рис.3).

Фото 4

Особенно часто такой дефект, встречается в рубленых домах пятистенках (фото 4), стены дома в местах переруба (А), на столбчатых фундаментах дают большую усадку относительно передней и задней частей дома или в той части дома, где осуществляется переруб несущих стен дома с пятой стеной.

Рис.3

А – новое установленное закладное бревно

Б – место переруба стен

В – линия прогиба старых закладных бревен до ремонта

Г – просевший столб фундамента

Д – деревянные проставки

В этом случае, придется поднимать дом, ликвидируя прогиб стен (В), устанавливая его на новые закладные бревна (А). Регулировать высоту опорных столбов (Г) можно с помощью деревянных проставок (Д). Такая мера исключит просадку стен дома в местах переруба стен (Б).

Это основные причины (1 и 2) прогиба конька крыши, что указывает нам на качество основания стен (закладных бревен) и состояние фундамента, так же на качество устройства крыши (коньковый брус). Но крыша имеет прогиб не только у конька, иногда можно заметить, что конек крыши относительно линии горизонта ровный, но кровля проседает на одном или сразу обоих скатов крыши. Это говорит о прогибе стропильных ног, более точно установить истинную причину прогиба кровли можно только, если вы подниметесь на чердак дома.

Давайте на некоторое время отвлечемся от осмотра дома снаружи и поднимемся на чердак. Что можно еще увидеть на чердаке помимо устройства стропильной конструкции крыши?

Осмотр чердачного помещения

Осматривая чердак дома нужно осматривать:

стропильную систему крыши, обрешетку, гидро- пароизоляцию кровли, состояние кровли изнутри чердачного помещения
утепление потолка со стороны чердачного помещения, потолочные балки и по возможности осмотреть доски потолочного щита
провести осмотр обшивки фронтонов со стороны чердачного помещения

Фото 5

Поднявшись на чердак, первым делом внимательно осматривайте стропильные ноги. Обратите внимание на прямолинейность стропил, если стропила прогнулись, значит, при устройстве крыши и расчете стропильных ног ранее была допущена ошибка. Жесткость ребра стропильной ноги недостаточна, чтобы выдерживать вес кровли и давление снега, который накапливается за зиму и весной оказывает на кровлю наибольшее давление.

Фото 6

О том, что стропила прогибаются еще больше под давлением снега, можно наглядно убедиться, если посмотреть на гвозди крепящие кровельный материал. Как видно на фотографии, гвозди имеют загиб, но сейчас они уже не прочно держат листы шифера, а имеют свободный ход, если вы их пошевелите с небольшим усилием, то почувствуете, что гвоздь двигается вверх вниз.

Но этот дефект устройства стропильной конструкции крыши можно исправить, при этом вам не нужно нанимать специалистов и тратить деньги на оплату их работы.

Как исправить прогиб стропильных ног:
Чтобы самостоятельно исправить данный дефект и увеличить несущую способность стропильных ног, можно следующим образом:

Фото 7

В месте прогиба стропильной ноги нужно установить дополнительную опору и закрепить ее к стропильной ноге. Но не всегда есть возможность установки дополнительной подпорки, если вы видите, что этот вариант не подходит, и вы не сможете установить подпорки под стропила в выбираемом вами доме, то можно последовать по другому пути решения этой проблемы. Можно установить не подпорку, а распорку (фото 8).

Фото 8

Конечно, это впоследствии затруднит проход в чердачном помещении, но зато обеспечит стопроцентную прочность стропильных ног. Как сделать распорку:

Рис.4

Три шага:

С помощь домкрата медленно выдавливаете стропильную ногу на месте прогиба (потребуется два домкрата, так как необходимо выравнивать обе стропильные ноги)
Пропилы на? толщины стропильной ноги для установки распорки, можно сделать заранее на всех стропилах
Устанавливаете распорку между стропилами в заранее сделанные пазы и скрепляете стропила и распорку с помощью гвоздей или шурупов-глухарь.

Фото 9

Так же осмотрите стропила на целостность, чтобы не было надломов и глубоких трещин. Обратите внимание на обрешетку крыши и гидроизоляцию. При некачественном кровельном материале и плохой гидроизоляционной подложке, на досках обрешетки остаются подтеки от воды, которая проходит через прохудившийся кровельный материал. Гидроизоляционная подложка должна укрывать всю площадь кровли. Неправильно выполненная гидроизоляция показана на фото 9 (А).

Гидроизоляционный материал не должен иметь мест разрывов (фото 9 Б), так как в случае протекания кровельного материала, при качественно выполненной гидроизоляции, вода не попадет в чердачное помещение, а будет стекать по гидроизоляции.

Фото 10

Проверьте, как выполнена теплоизоляция потолка со стороны чердачного помещения. Независимо от того из какого материала выполнена теплоизоляции, например как видим на фото 10, теплоизоляция сделана из древесных опилок, или теплоизоляция сделана с использованием минераловатных утеплителей, под утеплителем должен быть слой пароизоляции. Проверьте, имеется ли пароизоляция в осматриваемом доме, для этого аккуратно раздвиньте утеплитель и вы увидите, есть пароизоляция или нет. Обычно в домах старой постройки, в которых ремонт потолка не проводился уже несколько десятков лет, пароизоляция сделана из толи, рубероида или пергамина.

Если на улице холодная погода и в доме работает отопление, просуньте руку под слой утеплителя потолка, подержите руку под утеплителем 2-3 минуты, ваша рука должна почувствовать только тепло исходящее от потолочного щита. Но если пароизоляция потолка выполнена из некачественного материала, то вы ощутите легкое присутствие конденсата на руке. Если отопление еще не включено, то просто раздвиньте утеплитель и проверьте его состояние на месте соприкосновения с потолочным щитом.

Фото 11

У потолков с высокой теплопроводностью, на минераловатном утеплителе в местах соприкосновения с потолочным щитом со стороны чердачного помещения, образуется задеревенелость, нечто вроде тонкой корочки, которая чувствуется при прикосновении рукой к утеплителю, если утеплитель не минераловатный, а древесный опилок, то со временем опилок в месте соприкосновения с потолочным щитом темнеет.

Так же осмотрите потолочные балки и стропила на предмет наличия жучков, гнилостных образований или древесного грибка. Если жучок присутствует, то вы легко определите это по наличию червоточин на поверхности древесины. Иногда в домах строй постройки, которым уже более сорока лет, при неглубоком надрубе потолочной балки или стропильной ноги, начинает сыпаться труха, в виде светло-коричневого порошка, что означает долговременное присутствие жучка в данном доме. Такие стропила и потолочные балки требуют замены, так как жучок практически разрушил целостность древесины больше чем на 40%, а это критический предел повреждения древесины вредоносными насекомыми.

Осмотрев крышу, потолок и утепление потолка со стороны чердачного помещения, вернемся к осмотру крыши с наружи дома, теперь необходимо проверить в каком состоянии находится кровля.

Осмотр кровли

Как правило, кровля домов старой постройки застелена шифером или кровельным железом. Если кровля застелена шифером, то нужно осмотреть целостность листов шифера, для этого попросите у хозяев лестницу и поднимитесь на крышу. Начинаем визуальную оценку состояния кровли.

Фото 12

Осматриваете крепление шифера, на фото 12 слева видно, что в принципе крепление шифера выполнено с соблюдением правил, гвозди плотно прижимают водоотталкивающую пластинку к шиферу, так же гвозди вбиты через верхнюю волну. Шифер уложен по правилам с перехлестом в одну волну и напуском друг на друга по вертикальной укладке не менее 10-15см. Но что то все равно не так.

Посмотрите внимательно, для крепления шифера использовались не специально предназначенные гвозди, а обыкновенные гвозди и вырезанные из оцинкованного железа пластины. Но в этом случае, под пластину подкладывается кусочек резины по размерам подкладной пластинки. При осмотре видно, что резинки отсутствуют, значит, велика вероятность того, что вода подтекает по гвоздям, так как нет герметичного прилегания оцинкованной пластины к шиферу.

Обратите внимание на конек крыши, он должен быть обязательно закрыт водонепроницаемым материалом, на фото 15 справа, можно видеть, что конек укрыт листовым железом. Со временем под действием ветра и сезонного прогиба кровли под снегом, крепление конькового железа ослабло и теперь дождь, и снег будут попадать через эти прорехи в чердачное помещение.

Фото 13

Обязательно осмотрите целостность шифера, особенно нижних волн, так как по нижним волнам стекает дождевая и талая вода от снега. Если в нижних волнах есть трещины или отверстия от гвоздей, то такая кровля будет протекать, а значит, требует безотлагательного ремонта.

Но что делать, если после покупки дома не хватит денег на ремонт кровли, отказываться от покупки? Нет, не спешите делать скоропалительных выводов и ставить крест на этом доме из-за худой кровли.

Как отремонтировать поврежденный шифер:

Шифер можно отремонтировать и временно предотвратить протекание воды через трещины в листах шифера. Для ремонта вам потребуется следующее:

бинт или марля
цемент и асбест
щетка по металлу

Щеткой по металлу зачистите поверхность шифера около трещины от черноты и замшелости, смочите водой. Сделайте цементно-асбестовую смесь, примерно в следующих пропорциях 0,5 части цемента и 1 часть асбеста, тщательно перемешайте компоненты и добавьте воды. Смесь должна быть жидкой консистенции, после того как смесь готова, отрежьте бинт длиной большей чем трещина примерно на 5-8см (три слоя) и смочите бинт в приготовленной цементно-асбестовой смеси, подержите бинт в смеси около 1 минуты, чтобы волокна бинта как следует, пропитались раствором.

После смочите раствором место вокруг трещины и слегка отожмите бинт от излишков раствора, плотно приложите бинт на место трещины в листе шифера, через два-три часа, после частичного подсыхания бинта, нанесите на него слой лака или серой краски. Теперь шифер в этом месте течь не будет, но такой ремонт шифера действенен не более двух лет, после чего вам все равно придется заняться ремонтом кровли.

Как видно на фото 13 (слева), на поверхности шифера появилась замшелость, даже не проверяя шифер на прочность, а просто осмотрев визуально, становится понятно, что такой шифер, с такой обильной замшелостью практически утратил свои качественные характеристики, стал ломким и требует замены.

Фото 14

Если крыша покрыта кровельным железом, а в 60-70-е года если кровлю покрывали железом, то в основном это было простое железо, не оцинкованное и тем более не нержавейка. Осмотрите такую кровлю, особенно места соединения листов между собой, нет ли глубоких следов коррозии, обратите внимание на то как сохранилась краска. На фото 14 можно видеть пример, того как краска на поверхности кровельного железа частично отсутствует и железо разъедает ржавчина. Такую кровлю придется полностью зачищать от старой краски и ржавчины и заново окрашивать.

Что еще нужно осмотреть на крыше? Конечно же, это состояние дымоходной трубы и наличие водоотводов.

Осмотр наружной части дымохода

Фото 15

При осмотре кровли обратите внимание на состояние наружного дымохода – печных труб. Если труба сделана из кирпича, то кирпичная кладка должна быть целой, не иметь трещин, а сам кирпич должен быть без сколов и видимых расслоений. Конечно в идеале, лучше всего залезть на крышу дома, чтобы как можно оценить состояние дымоотводной трубы с близкого расстояния, но это только в том случае если вы сами захотите провести такой осмотр и если хозяин дома не будет возражать против такого осмотра.

На дымоотводных трубах обязательно должен быть защитный зонт, как показано на фото 15 (справа). Это необходимо для того, чтобы атмосферные осадки не попадали внутрь дымохода.

При осмотре чердачного помещения, так же обратите на состояние дымохода. У кирпичного дымохода не должно быть трещин, кладка обязательно должна быть высокого качества. Обратите внимание на расстояние деревянных перекрытий от видимой части дымохода, так как нарушение пожаробезопасного монтажа дымохода может привести к трагическим последствиям в деревянном доме, особенно старой постройки.

Для чего обследовать дымоход:

После покупки деревянного дома старой постройки, обязательно проведите тщательное обследование дымохода, особенно его проход через деревянные перекрытия, если есть трещины или дымоход расположен близко к деревянным элементам потолка и крыши и нет теплоизоляции, обязательно выполните работу по устранению этих недостатков, в противном случае велика вероятность пожара.
Из личного опыта могу сказать, что в большинстве случае старые дома сгорают из-за неисправности дымоходов. Старый рубленый дом горит всего около 25-30 минут, а каркасный дом старой постройки сгорает за 10-15 минут. Так что не стоит рисковать, и обязательно лишний раз убедитесь в исправном состоянии дымохода.

Что еще можно увидеть на дымоотводной трубе?

Фото 16

Если на кирпичной трубе есть защитный зонт, то обратите внимание на наличие подтеков на внешней стороне основания зонта – это следы одного из «врагов» печных труб, следы конденсата. Конденсат пагубно влияет на качественную функциональность дымоотвода, а так же способствует разрушению кирпичных дымоотводных труб, кирпичных дымоходных каналов.

Если снять зонт, то возможно увидеть следующее, на фото 16 (справа) наглядно видите последствия, к которым приводит конденсат, если не принимать мер по его устранению, кирпич просто разрушается. Вот на что могут указать увиденные подтеки на основании зонта, хотя на первый взгляд, кажется, что ничего особенного, но как видите нет. Если вы купили дом и на трубе есть такие дефекты, то обязательно примите меры по их устранению.

Система водоотвода

При осмотре крыши, обратите внимание на наличие водостоков на крыше и как сделана система водоотвода.

Фото 17

Хотя во многих домах старой постройки, можно видеть только наличие водостоков, но и это уже неплохо. Так как крыша служит накопителем воды и получается, что если около дома нет отмостки, то когда, например, идет дождь вода, скапливается практически около фундамента. Плюс к этому дополнение дождевой воды стекающей с крыши. Такое количество воды около фундамента не проходит бесследно – вода, это агрессивная среда, от которой нужно защищать фундамент. Так что получается? Наличие хотя бы простейшего водостока, по которому вода стекает за пределы около фундаментной территории, служит своего рода дополнительной гидроизоляцией фундаменту и способствует избежать повышенной влажности в подполе дома.

На фото 17 (справа) можно видеть нарушенный водосток (в желтом кружке), обломанный шифер. А ведь водосток способствует не только защите фундамента, но и стен дома. А если к отсутствию водостока добавить еще и обломанный шифер, то в этом случае вода, которая накапливается на крыше, попадает прямиком на стены дома, чем вызывает различного рода гнилостные образования на деревянных стенах или обшивки дома. Так что наличие водостока, даже самого простого, как видно на фото 17 (слева) в большей степени решит проблему попадания воды с крыши на стены и под фундамент дома.