Сбор и анализ информации при оценке недвижимости. Информационное обеспечение при оценке недвижимости, техническая экспертиза и описание информация, необходимая для проведения оценки стоимости объекта недвижимости

1. Информация для объектов недвижимости, оценка предприятии и источники ее получения

2. Факторы, влияющие на стоимость предприятия

Список использованной литературы

Информация для объектов недвижимости, оценка предприятии и источники ее получения

Основные источники информации, используемые оценщиком:

Статистическая и прогнозная информация о рынке, отрасли, стране, регионе функционирования предприятия;

Баланс предприятия;

Отчет о прибылях и убытках;

Отчет о движении денежных средств;

Сведения об имущественном комплексе предприятия.

Информация, используемая в процессе оценки бизнеса, должна соответствовать требованиям:

Полноты и достоверности финансово-экономической, технико-экономической и управленческой информации, характеризующей деятельность предприятия за период предыстории, а также в будущем периоде;

Точного соответствия целям оценки;

Комплексного учета внешних условий функционирования оцениваемого предприятия.

В зависимости от источников получения информации и ее документального или иного подтверждения информация, используемая при оценке стоимости предприятия (бизнеса) подразделяется на:

Исходную информацию, полученную непосредственно оценщиком из данных бухгалтерского, первичного и статистического учета, как правило, заверенную подписью руководства оцениваемого предприятия и печатью;

Информацию, полученную от привлеченных к выполнению работ третьих лиц, заверенную их подписью и печатью;

Информацию, полученную от специализированных организаций (например, отраслевые, аналитические обзоры, обзоры фондового рынка), а также опубликованную в средствах массовой информации и сети Интернет;

Информацию, не подтвержденную на каких-либо носителях.

Требования к информации, необходимой для оценки предприятий, формулируются в начальной стадии процесса оценки. Указываются ограничительные условия и состав информационного обеспечения, который должен быть представлен заказчиком эксперту-оценщику к определенному согласованному обеими сторонами сроку.

Оценщик должен посетить сооружения компании и каждый объект имущества, включенный в оценку, и проверить все соответствующие данные, в том числе титульные документы и всякий раз, когда это возможно, проверить всю информацию, полученную от своего клиента. Оценщик должен указать документы, являющиеся источниками информации и сохранить всю информацию и рабочие материалы, на которые он полагался при выработке допущений и в расчетах различными методами оценки.

От заказчика оценщик должен получить все возможные документы и другую информацию, необходимую для оценки:

1) информацию о предприятии общего характера:

Данные о правах и сроках владения имуществом - документы с регистрации земли и недвижимости, принадлежащей оцениваемому предприятию, кадастровые выписки и т.п.;

Устав юридического лица, устав акционерного общества, реестр акционеров, книги протоколов и т.п.;

Балансовый отчет и отчеты о прибылях и убытках за предыдущие годы (прошедшие аудит, там, где они доступны);

Счета управленческого учета, бюджеты, балансовые отчеты, прогнозы, бизнес-план предприятия, технико-экономические обоснования инвестиционных проектов;

Расшифровку постоянных и переменных затрат;

Состав и поэлементную характеристику основных средств;

Расшифровку долгосрочных финансовых активов;

Контракты с покупателями и поставщиками;

Состав обязательств и порядок бухгалтерского учета процентов.

2) информация о бизнесе и специфике деятельности предприятия:

Характеристики бизнеса, интерес в собственности на бизнес или ценная бумага, подлежащие оценке, в том числе права, привилегии и обязательства, факторы, влияющие на контроль и любые соглашения, ограничивающие продажу или передачу;

Характер, история и перспективы бизнеса;

Финансовая информация за прошлые периоды;

Предыдущие сделки, касающиеся бизнеса, выгодных интересов в бизнесе, преференция, конвертируемые или другие ценные бумаги;

Информация о менеджерах высшего уровня и персонале (контракты персонала, в частности, пакеты переменных вознаграждений и опционы на акции);

Производственные системы;

Коммерческие протоколы;

Патенты, изобретения, ноу-хау, товарные знаки, наименования или фирменные наименования, авторские права, базы данных и т.п.;

Сведения о конкурентах.

3) Определение эффективности на уровне отрасли:

Характеристика и динамика отраслей, которые оказывают или могут оказывать воздействие на бизнес.

Экономические факторы, влияющие на бизнес.

Информация с рынков капитала, например, достижимая ставка отдачи по альтернативным инвестициям, сделки на фондовом рынке, слияния и поглощения.

Прогнозы фонда заработной платы.

Рыночный спрос на продукцию.

Основные соотношения (пропорции, коэффициенты) у лидеров отрасли.

Будущий конкурент (будущие конкуренты).

Мощность клиентов и поставщиков.

Влияние потенциальных изменений в государственном законодательстве или в международных конвенциях.

Другая информация.

Информация, необходимая для анализа предприятия в целях его оценки делится на внешнюю и внутреннюю. Внешняя информация характеризует условия функционирования предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом. Внутренняя дает представление о деятельности оцениваемого предприятия.

Необходимость анализа внешней информации определяется тем, что нормальное функционирование бизнеса (объем продаж, прибыль) во многом определяется внешними условиями функционирования предприятия. К информации этого рода мы может отнести макроэкономические и отраслевые показатели.

Макроэкономические данные - информация о том, как сказывается или скажется на деятельности предприятия изменение макроэкономической ситуации, она характеризует инвестиционный климат в стране. К макроэкономической относится следующая информация: стадия экономического цикла; экономическая и политическая стабильность; социальные факторы: занятость и уровень жизни населения; процентные ставки и их динамика; налоговое законодательство и тенденции его изменения; риски.

Общие макроэкономические закономерности развития экономики оценщик должен учитывать при анализе конкретного предприятия и составлении прогнозов. Например, в периоды спада деловой активности снижается размер получаемой прибыли, увеличивается вероятность банкротства, снижается стоимость бизнеса. Основные источники макроэкономической информации: программы правительства и прогнозы; периодическая экономическая печать; аналитические обзоры информационных агентств; данные Федеральной службы государственной статистики; законодательство Российской Федерации.

К отраслевым данным относится информация об отрасли, в которой функционирует оцениваемое предприятие: рынки сбыта, наличие и характеристика конкурентов.

Рынки сбыта анализируются с точки зрения соотношения спроса и предложения, взаимоотношений с поставщиками, стратегии сбыта товаров. Основные направления стратегии сбыта товаров: проникновение на уже сложившийся рынок с тем же продуктом, что и конкуренты; развитие рынка за счет создания новых сегментов рынка; разработка принципиально новых товаров или модернизация существующих; диверсификация производимой продукции для освоения новых рынков.

В зависимости от стратегии сбыта товаров составляется прогноз объемов реализуемой продукции. Цель сбора этой информации - определение потенциала рынка сбыта товара: объем продаж в текущих ценах, ретроспектива за последние два - пять лет по оцениваемому предприятию, объем продаж в текущих ценах у конкурентов, прогнозы по расширению рынков сбыта.

При анализе условий конкуренции учитывается тип рынка, наличие ограничений для вступления в отрасль конкурентов, производящих товары-заменители. Анализ должен дополняться сведениями об объеме производства конкурирующего товара в натуральном и стоимостном выражениях, характеристикой продукции конкурентов, данными о доле реализуемой продукции в общем объеме отечественного производства, а также перечнем основных российских импортеров этого товара.

Основные источники отраслевой информации: данные отдела маркетинга оцениваемого предприятия; данные Федеральной службы государственной статистики; отраслевые информационные издания; периодическая экономическая печать; бизнес-план; личные контакты; фирмы-дилеры (распространители); таможенное управление. Указанные источники предоставляют информацию, имеющую различную степень достоверности. Поэтому, если на один и тот же вопрос мы получили разные ответы, проводится средневзвешенная оценка с учетом достоверности информации.

Внутренняя информация включает:

1) ретроспективные данные об истории компании;

2) описание и анализ маркетинговой стратегии предприятия, в том числе: жизненный цикл товаров, объемы продаж за прошлый и текущий периоды, себестоимость реализованной продукции, цены товаров и услуг, их динамика, прогнозируемое изменение объемов спроса, производственные мощности с учетом будущих капиталовложений (прогноз объемов реализуемой продукции корректируется на производственные мощности);

Практическая работа № 2.

Классификация информации об объекте оценки, ее количественные и качественные характеристики.

Цель: закрепить умение проводить сбор информации об объекте оценки, анализировать полученную информацию, классифицировать по количественным и качественным характеристикам.

Время выполнения: 6 часов.

Знать:

Требования к составу и содержанию информации об объекте оценки;

Классификацию информации об объекте оценки;

Количественную и качественную характеристику информации об объекте оценки.

Уметь:

- собирать необходимую и достаточную информацию об объекте оценки;

Классифицировать информацию об объекте оценки;

Анализировать информацию на ее достоверность.

Литература:

Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ «Гражданский кодекс РФ»
Федеральный закон от 29 июля 1998 г.№ 135-ФЗ № «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Федеральные стандарты оценки № 1, № 2, № 3, утв. Минэко-номразвития России 20 июля 2007, № 4, утв. Минэкономразвития России
Международные стандарты оценки. Седьмое издание 2005/Пер.с англ. И.Л.Артеменкова и др – М.: Российское общество оценщиков, 2006. – 414 с.
Оценка недвижимости: учебное пособие/ Т.Г.Касьяненко и др. – М.:КНОРУС, 2010.

Основные сведения.
Информацию, необходимую для проведения процесса оценки объекта недвижимости, можно условно представить в виде схемы (рис. 3.1).

Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности: общая, специальная.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

Пример общей информации :

Гостиничный рынок Москвы поляризован между высококлассными отелями и стандартными гостиницами, построенными в советские времена. Количество гостиниц среднего уровня комфортности очень ограничено. Большинство высококлассных отелей было построено или отремонтировано в течение последних 6 лет, уровень их отделки и удобств очень высок.

Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.

Пример специальной информации :

Спрос на услуги гостиниц, выражаемый в количестве проданных номеров, растет параллельно росту предложения и увеличивается в среднем на 5% в год. Усредненная цена номера снизилась со 150 долл. США и составила на дату проведения оценки 130 долл. США.

Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются:

1. Экономические показатели:

Темпы экономического роста;

Уровень инфляции;

Индекс деловой активности;

Инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;

Изменение ставок процента и кросс-курса национальной валюты;

Уровень доходов населения и другие факторы.

2. Политические и социальные факторы:

Стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

Доверие правительству;

Приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

Основные источники внешней информации :

1. Программы Правительства и прогнозы.

2. Данные государственных организаций (например, Государственного комитета по статистике).

3. Исследования международных финансовых организаций (таких как Всемирный Банк, Международный Валютный Фонд).

4. Аналитические обзоры информационных агентств (информационное агентство АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет).

5. Электронные информационно-поисковые системы.

6. Периодическая экономическая печать.

Анализ конъюнктуры рынка недвижимости . После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости – это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке недвижимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки).

Необходимая информация . Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:

1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

2. Динамика коэффициента загрузки;

3. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земель ной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.

4. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:

Состояние и перспективы развития сегмента рынка;

Цены и условия осуществления сделки аренды/купли-продажи сопоставимых объектов, их подробное описание;

Уровень эксплуатационных затрат;

Среднерыночный уровень занятости недвижимости;

Уровень возможных прочих доходов;

Налоговое окружение.

5. Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки:

Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

Сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;

Индексы цен в строительстве;

Удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

Стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, пожаротушения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;

Прочая информация.

Основные источники информации .

1. Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: Промышленные здания, Жилые дома и Справочник Современные инженерные системы зданий компании КОИНВЕСТ).

2. Информация специалистов рынка недвижимости – риэлтеров, девелоперов, строителей, консультантов, компаний по управлению не движимостью (например, информационно-справочный бюллетень рынка недвижимости RWAY и другие).

3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.

4. Интервью с собственником и управляющим объекта.

Использование электронных средств коммуникации в поиске информации возможно по прямым (оnline) каналам информационных агентств REUTERS, АК&М, РосБизнесКонсалтинг и др.

Информационные агентства, специализирующиеся на предоставлении ценовой информации о рынке недвижимости, предоставляют посредством каналов INTERNET электронные версии своих изданий (например, ТРИГОН).

С помощью различных поисковых систем, например, RAMBLER, можно просмотреть электронные странички (сайты) ведущих риэлторских компаний, содержащих информацию о ценах спроса и предложения различных сегментов рынка недвижимости.

В интернете есть информация, предоставляемая оценочными и риэлторскими компаниями. Преимущество риэлторских компаний заключается в наличии сформированной обширной информационной базы. В этой связи возникает объективная необходимость оценочных компаний в сотрудничестве как с риэлторскими, так и с другими компаниями, генерирующими информацию о сделках купли-продажи и аренды недвижимости. Формирование, постоянное пополнение и обновление собственной архивной информации оценщика облегчает процесс сбора необходимых данных.

Внутренняя информация представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки:

Данные о юридическом положении объекта;

Данные о физических характеристиках объекта;

Данные о состоянии земельного участка;

Данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;

Данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;

Данные о районе расположения оцениваемого объекта и его не посредственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.

Источники внутренней информации:

Интервью с заказчиком/собственником объекта оценки, представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта;

Внутренняя документация;

Осмотр и техническая экспертиза объекта.

Необходимо подчеркнуть, что внутренняя информация в наибольшей степени отвечает требованиям достоверности.

Перед проведением осмотра объекта необходимо знакомство с имеющейся внутренней документацией:

Юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договора аренды земельного участка);

Технические паспорта (паспорт Бюро Технической Инвентаризации) и сохранившиеся сметно-финансовые расчеты;

Данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложениях.

Все данные, собранные оценщиком в ходе оценки, должны храниться в его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от того, являлся ли он письменным или устным.

Осмотр объекта .

Анализ проектной документации дает лишь общее представление о параметрах объекта. Более достоверным и полным источником информации о техническом состоянии объекта недвижимости должны служить результаты осмотра и материалы технической экспертизы. Без исчерпывающих сведений о техническом состоянии объекта недвижимости в целом, а также отдельных конструкций и инженерных систем невозможно сколько-нибудь эффективно рассчитать величину рыночной стоимости.

Перед началом осмотра следует:

Ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту;

Провести интервью с представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта.

Изучение технической документации позволяет установить:

Основные изменения, внесенные в проект;

Проводилась ли реконструкция;

Даты текущих и капитальных ремонтов;

Аварии на объекте и мероприятия, осуществленные для ликвидации последствий аварий.

Осмотр объекта следует проводить совместно с представителем, ответственным за техническое состояние объекта.

При осмотре необходимо обращать внимание на наличие маяков, марок и т.д., покоторымфиксируются дефекты в конструкциях. Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатации, на консервации, охраняется, функционируют ли основные системы инженерного оборудования и т.д. Необходимо учитывать, что стоимость объекта уменьшается в результате износа и обветшания по сравнению с вновь построенным и принятым в эксплуатацию.

Практика показывает, что часто оценщикам приходится сталкиваться с объектами, на которых практически в течение нескольких лет не проводилось никаких ремонтов, а условия эксплуатации зачастую не соответствуют проектным в силу целого ряда экономических факторов. В практике работы оценщики могут столкнуться с различными случаями нарушения нормального эксплуатационного состояния конструкций, поэтому следует обращать особое внимание на своевременное выполнение профилактических, плановопредупредительных и капитальных ремонтов.

Основная задача оценщика при осмотре оцениваемого объекта – определение его физического износа. При этом данные по фактическому состоянию конструкции являются исходными для определения этой характеристики. Вопросы измерения накопленного износа будут рассмотрены в главе, посвященной затратному методу.

При визуальном осмотре необходимо :

Провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений и т.д.;

Зафиксировать все виды повреждений и дефектов, (например, образование трещин, места фильтрации воды в подземных сооружениях, провалы грунта, изъяны в отделке, отсыревание стен и т.д.)

Практика показывает, что при анализе исходных данных необходимо проводить сверку данных учета объектов недвижимости с их фактическим составом. Иногда на предприятии один и тот же объект в инвентарных ведомостях учитывается под разными наименованиями.

Исходными данными для проведения подготовительных работ являются данные по последней инвентаризации основных фондов. Необходимо установить точное наименование оцениваемого объекта в соответствии сданными бухгалтерского учета и в отчете избегать использования различных наименований одного и того же объекта оценки. Часто такой анализ позволяет уже на стадии сбора исходных данных выявить целый ряд неточностей, которые приводят к необоснованно завышенным значениям восстановительной стоимости.

Необходимо указывать дату проведения оценки в соответствии с Законом Об оценочной деятельности и стандартами. Дата проведения оценки соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе оценки оценщик посещал объект несколько раз, то под датой проведения оценки понимается дата последнего посещения объекта с целью проведения осмотра и сбора исходных данных.

При заключении договора на проведение работ по оценке необходимо включать пункт, по которому Заказчик обеспечивает возможность доступа на объект оценки и предоставляет всю необходимую информацию для проведения работ по оценке. Если проводятся работы на объектах повышенной опасности, оценщик должен обратить внимание на соблюдение правил техники безопасности на данном предприятии.

Описание объекта оценки при составлении отчета . Описание района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть отчета об оценке. Основная цель данного описания – выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. Отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем используются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками. В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости, но в практике проведения оценки сложился определенный порядок описания объекта оценки.

Описание района , в котором расположен объект, зависит от целей оценки. При описании района необходимы данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуаций. Если район относится к исторической зоне, то в описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, административного района, префектуры и т.д., что необходимо для определения режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли. В этом разделе также проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций в его развитии, что необходимо для анализа наилучшего использования земельного участка. Кроме того, в этом разделе приводится описание транспортных узлов, магистралей, развитости инфраструктуры, дается краткая характеристика основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая позволяет оценить достоинства и недостатки района с точки зрения изменения стоимости оцениваемого объекта.

Описание земельного участка и прилегающих территорий – это описание границ земельного участка, данных по прилегающим участкам, описание характера застройки, данных по благоустройству территории и т.д. Данные по земельному участку выделяются в отдельные подразделы:

Размеры земельного участка;

Форма земельного участка;

Рельеф и почвы;

Землепользование.

Описание здания (сооружения) рекомендуется начинать с указания источников, используемых при проведении оценки (паспорта на объекты, типовые проекты, номера чертежей и т.д.). Описание объекта включает:

Наименование объекта;

Год постройки;

Дату последнего капитального ремонта;

Общую площадь;

Полезную площадь;

Количество этажей;

Описание состава помещений с указанием площади, количества, например, номеров в гостинице, посадочных мест в ресторане и т.д.;

Описание основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования.

При описании основных конструктивных особенностей объекта рекомендуется указать основные дефекты по объекту, отметить особенности конструктивной схемы, указать фактическое использование объекта на дату проведения оценки.

Для определения объема требующейся информации необходимо:

1. Изучить договор об оценке (техническое задание на проведение работ).

2. Провести интервью с заказчиком и собственником.

3. Провести осмотр и техническую экспертизу объекта.

Договор об оценке является основанием для проведения оценки объекта. Техническое задание определяет цель оценки, объем работ.

В интервью с заказчиком оценщик получает устное описание объекта оценки, специфики его постройки и функционирования, описание окружения объекта, что позволяет составить приблизительный перечень необходимых исходных данных.

Информацию, необходимую для проведения процесса оценки объекта недвижимости, можно условно представить в виде схемы (рис. 4.3).

Рис. 4.3. Информация необходимая для оценки

Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности: общая, специальная.

Пример общей информации:

«Гостиничный рынок Москвы поляризован между высококлассными отелями и стандартными гостиницами, построенными в советские времена. Количество гостиниц среднего уровня комфортности очень ограничено. Большинство высококлассных отелей было построено или отремонтировано в течение последних 6 лет, уровень их отделки и удобств очень высок».

Пример специальной информации:

«Спрос на услуги гостиниц, выражаемый в количестве проданных номеров, растет параллельно росту предложения и увеличивается в среднем на 5% в год. Усредненная цена номера снизилась со 150 долл. США и составила на дату проведения оценки 130 долл. США».

На макроэкономическом уровне исследуются:

1. Экономические показатели:

темпы экономического роста;

уровень инфляции;

индекс деловой активности;

инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;

изменение ставок процента и кросс-курса национальной валюты;

уровень доходов населения и другие факторы.

2. Политические и социальные факторы:

стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

доверие правительству;

приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

Основные источники внешней информации:

1. Программы Правительства и прогнозы.

2. Данные государственных организаций.

5. Электронные информационно-поисковые системы.

6. Периодическая экономическая печать.

Анализ конъюнктуры рынка недвижимости. После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости – это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке недвижимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки).

Необходимая информация. Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:

1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

2. Динамика коэффициента загрузки;

3. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.

4. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:

состояние и перспективы развития сегмента рынка;

цены и условия осуществления сделки аренды/купли-продажи сопоставимых объектов, их подробное описание;

уровень эксплуатационных затрат;

среднерыночный уровень занятости недвижимости;

уровень возможных прочих доходов;

налоговое окружение.

5. Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки:

укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;

индексы цен в строительстве;

удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, пожаротушения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;

прочая информация.

Основные источники информации.

1. Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: «Промышленные здания», «Жилые дома» и Справочник «Современные инженерные системы зданий» компании КО-ИНВЕСТ).

2. Информация специалистов рынка недвижимости – риэлтеров, девелоперов, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью (например, информационно-справочный бюллетень рынка недвижимости R-WAY и другие).

3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.

4. Интервью с собственником и управляющим объекта.

Использование электронных средств коммуникации в поиске информации возможно по прямым (оn-line) каналам информационных агентств REUTERS, АК&М, РосБизнесКонсалтинг и др.

С помощью различных поисковых систем, например, RAMBLER., можно просмотреть электронные странички (сайты) ведущих риэлторских компаний, содержащих информацию о ценах спроса и предложения различных сегментов рынка недвижимости.

В России разработаны программные продукты, например, программный комплекс «VALMASTER.» фирмы «Исследовательский центр оценки активов» для оценки сравнительным, доходным, затратным подходами. Однако использование таких программ затруднено из-за отсутствия доступных статистических массивов ценовой формации.

Автоматизация затратного подхода реализована в программных продуктах компаний КО-ИНВЕСТ, Багира. Наибольшее распространение получили программные продукты компании КО-ИНВЕСТ. Программный комплекс «Оценка промышленных зданий» разработанный компанией «КО-ИНВЕСТ» на базе издания «Справочник оценщика: Промышленные здания».

Программный комплекс «Справочник оценщика: Жилые дома» содержит информацию в одинаковом формате не только по зданиям-представителям, но и по отдельным видам блок-секций и элементов блокировки, что позволяет учитывать архитектурно-планировочные особенности оцениваемых объектов.

Внутренняя информация представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки:

данные о юридическом положении объекта;

данные о физических характеристиках объекта;

данные о состоянии земельного участка;

данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;

данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;

данные о районе расположения оцениваемого объекта и его не-посредственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.

Источники внутренней информации:

интервью с заказчиком/собственником объекта оценки, предста-вителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта;

внутренняя документация;

осмотр и техническая экспертиза объекта.

Перед проведением осмотра объекта необходимо знакомство с имеющейся внутренней документацией:

юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договора аренды земельного участка);

технические паспорта (паспорт Бюро Технической Инвентаризации) и сохранившиеся сметно-финансовые расчеты;

данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложениях.

Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, выходящих за рамки его профессиональной компетенции, полученные от специалистов других профессий, но, по мнению оценщика, заслуживающие доверия.

Оценщик обязан обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Осмотр объекта.

Перед началом осмотра следует:

ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту;

провести интервью с представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта.

Изучение технической документации позволяет установить:

основные изменения, внесенные в проект;

проводилась ли реконструкция;

даты текущих и капитальных ремонтов;

аварии на объекте и мероприятия, осуществленные для ликвидации последствий аварий.

При осмотре необходимо обращать внимание на наличие маяков, марок и т.д., по которым фиксируются дефекты в конструкциях. Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатации, на консервации, охраняется, функционируют ли основные системы инженерного оборудования и т.д. Необходимо учитывать, что стоимость объекта уменьшается в результате износа и обветшания по сравнению с вновь построенным и принятым в эксплуатацию.

Практика показывает, что часто оценщикам приходится сталкиваться с объектами, на которых практически в течение нескольких лет не проводилось никаких ремонтов, а условия эксплуатации зачастую не соответствуют проектным в силу целого ряда экономических факторов. В практике работы оценщики могут столкнуться с различными случаями нарушения нормального эксплуатационного состояния конструкций, поэтому следует обращать особое внимание на своевременное выполнение профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремонтов.

При визуальном осмотре необходимо:

провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений и т.д.;

зафиксировать все виды повреждений и дефектов, (например, образование трещин, места фильтрации воды в подземных сооружениях, провалы грунта, изъяны в отделке, отсыревание стен и т.д.)

Для расчетов восстановительной стоимости необходимо использовать техническую документацию по объекту. Рекомендуется оформить акт о передаче технической документации с указанием номеров чертежей, проектов и т.д. В отчете об оценке необходимо указывать источники, на основе которых определялись основные параметры оцениваемого объекта.

По окончании работ эта техническая документация должна по акту возвращаться Заказчику.

Необходимо указывать дату проведения оценки в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности» и стандартами. Дата проведения оценки соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе оценки оценщик посещал объект несколько раз, то под датой проведения оценки понимается дата последнего посещения объекта с целью проведения осмотра и сбора исходных данных.

Описание объекта оценки при составлении отчета. Описание района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть отчета об оценке. Основная цель данного описания – выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. Отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем используются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками. В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости, но в практике проведения оценки сложился определенный порядок описания объекта оценки.

Описание района, в котором расположен объект, зависит от целей оценки. При описании района необходимы данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуаций. Если район относится к исторической зоне, то в описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, административного района, префектуры и т.д., что необходимо для определения режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли. В этом разделе также проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций в его развитии, что необходимо для анализа наилучшего использования земельного участка. Кроме того, в этом разделе приводится описание транспортных узлов, магистралей, развитости инфраструктуры, дается краткая характеристика основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая позволяет оценить достоинства и недостатки района с точки зрения изменения стоимости оцениваемого объекта.

Описание земельного участка и прилегающих территорий – это описание границ земельного участка, данных по прилегающим участкам, описание характера застройки, данных по благоустройству территории и т.д. Данные по земельному участку выделяются в отдельные подразделы:

размеры земельного участка;

форма земельного участка;

рельеф и почвы;

землепользование.

наименование объекта;

год постройки;

дату последнего капитального ремонта;

общую площадь;

полезную площадь;

количество этажей;

описание состава помещений с указанием площади, количества, например, номеров в гостинице, посадочных мест в ресторане и т.д.;

описание основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования.

Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привлеченных специалистов, а также время, необходимое для обработки данные, зависят от поставленного задания, типа оцениваемой недвижимости и выбранных методов оценки.

Эффективность данного этапа зависит от тщательности предварительной организационной работы, которая требует определенного характера и объема необходимых данных, информационных источников, а также составления - графика работы, который особенно необходим для оценки крупных объектов недвижимости.

Источниками получения информации могут быть государственные структуры, периодические издания, специализированные базы данных, нормативная литература, база данных (общественных организаций, риэлтеров, социологов, аудиторов и т.д.), собственная база данных оценщика.

В зависимости от типа объекта и объема работ, оценка может проводиться одним оценщиком или группой специалистов. Рабочий план оценщика строится в соответствии со структурой будущего отчета об оценке и временем, необходимым для выполнения каждого этапа. Для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости необходимая информация классифицируется по ряду признаков.

По отношению к оцениваемому объекту информационный массив делят на внешние и внутренние данные. В зависимости от характера информации различают общие, специальные обязательные и дополнительные данные, а также сведения о конкурентном спросе и предложении.

Общие данные отражают динамику социальных, экономических, политических и экологических факторов, влияющих на состояние рынка недвижимости. Рассматриваемый вид информации должен учитывать происходящие изменения на региональном уровне и конкретном сегменте рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект.

Специальные данные содержат юридическую, физическую, географическую и экономическую характеристику недвижимости. Данный вид информации должен быть собран по сопоставимым объектам и оцениваемой недвижимости.

Перечнем обязательной информации по объекту оценки могут быть данные бухгалтерской отчетности, бюро технической инвентаризации, кадастры, СНИПы, сметы, калькуляции специальные периодические издания, peклaмa, системы рейтингов и т.п.

Перечнем дополнительной информации об объекте могут послужить данные визуального осмотра объекта оценки, специфические характеристики конкретного объекта, выделяющие его из группы аналогичных объектов, другая информация.

Информация о конкурентном спросе и предложении позволяет оценить конкурентоспособность оцениваемой недвижимости на своем сегменте рынка. Информация о предложении позволяет оценить имеющийся фонд конкурентной недвижимости, с учетом его загрузки, перспективы его расширения за счет нового строительства и реконструкции, а также сведения о емкости рынка. Данные о спросе должны отражать экономические возможности потенциальных владельцев и пользователей недвижимости

Хранение информации – заключается в создании и использовании архивов, существующего программного обеспечения, а ее обработка и хранение, в классификации и кодировании информации. Таким образом, создаются банки данных по рынку идентичных объектов, с применением технических средств для хранения информации, что также требует наличия соответствующего программного материала для ее обработки.

Анализ полученной информации - выбор информации в зависимости от цели оценки в соответствие с договором об оценке и действующим законодательством.

Используемая в процессе оценки информация должна быть достаточно полной, представительной и достоверной. Она должна помочь оценщику определить наиболее важные ценообразующие факторы, проанализировать состояние экономики в целом и, в частности, рынка недвижимости, включая территориальнъгй и сегментарный аспекты. Оценщик должен получить представление о физических свойствах объекта оценки и его окружения, собрать данные для экономических и оценочных расчетов. Характеристика собранной и используемой на различных этапах оценки информация должна быть соответствующим образом отражена в отчете

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Все темы данного раздела:

Пояснительная записка
Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для

Рынки объектов оценки
Рынок недвижимости можно классифицировать по различным параметрам: 1. По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок. Даже в различных ра

Понятия: «стоимость», «цена», «затраты»
Теория оценки базируется на основополагающих понятиях «стоимость», «цена» и «затраты». Стоимость - это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой л

Виды стоимости
В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы: 1. Стоимость в обмене как выражение меновой ст

Принципы, основанные на представлениях пользователя
Это три принципа: полезности,замещения,ожидания. 1. Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности

Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями
1. Остаточная продуктивность - это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитали предпринимательство. 2. Принцип вклада

Основы теории стоимости денег во времени
Вся методология оценки недвижимости построена на аксиоме "деньги завтра не есть деньги сегодня". Основными операциями, позволяющими сопоставлять разновременные деньги, являются о

Начисление по простому проценту. Начислении по сложном проценту
FV=PV(1+ni) FV=PV(1+i)n Все дальнейшие рассуждения будут построены на эффекте сложного процента. Риск - оцененная степень неопределенности получ

Я функция: накопленная сумма денежной единицы
(будущая стоимость единицы) Базовая формула: FV = PV(1+i)n =PV(fvf,i,n), где n – число лет; (1+i)n – фактор накопле

Я функция: текущая стоимость аннуитета
Аннуитет - это серия равновеликих платежей (поступлений), отстоящих друг от друга на один и тот же промежуток времени. Принято различать обычный и авансовый аннуитеты. В

Расчет будущей стоимости обычного аннуитета
Базовая формула при платежах в конце периода: FV=PMT(1+i)n-1/i= PMT(fvaf,i,n) ; где: (1+i)n-1/i - фактор накопления денежной единицы за период при платежах (

Я функция: взнос на амортизацию единицы
Базовая формула: PMT=PV I /(1-1/(1+I)n) = PV(iaof,I,n); где: I /(1-1/(1+I)n) - фактор взноса на амортизацию единицы при платежах (поступлениях), осуществляем

Я функция: формирование фонда возмещения
Базовая формула: PMT=FV i/(1+I)n –1=FV(sff,I,n) где: i/(1+I)n–1 - фактор фонда возмещения при платежах (поступлениях), осуществляемых 1 раз в год;

Определение стоимости недвижимости затратным подходом (методом)
В основе затратного подхода лежит принцип замещения, по которому инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведе

Алгоритм затратного (подхода) метода оценки недвижимости
Последовательность действий при применении затратного метода следующая. 1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывае

Метод количественного анализа
Этот метод требует детального подсчета всех издержек на возведение или установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка, отвод земли, накладн

Метод разбивки по компонентам
Этот метод использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку. Например: Затраты на кладку 1м2 стены из керамического кирпича на конец 1997г. со

Метод сравнительной единицы
Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении. Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания находится

Метод разбиения на виды износа
Определение износа этим методом производится путем разбиения его на три компонента: физический износ, функциональный износ и внешний износ. Физический износ

Метод срока жизни
В теории оценки для определения срока жизни введены следующие понятия: срок экономической жизни, срок физической жизни, эффективный возраст. Эти понятия проиллюстрированы на рисунке

Метод рыночной выборки
Этот метод основан на анализе текущих сопоставимых продаж аналогичных объектов. Алгоритм метода следующий: Шаг 1. Отбор сопоставимых продаж и получение необходи

Доходный подход (метод) оценки недвижимости
Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из основных причин, почему люди покупают недвижимость. Другими причинами являются покупка для непосредственного прожива

Метод прямой капитализации
Под капитализациейдохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее т

V= NOI/R
На этой простой формуле строится продуманная и испытанная в рыночных условиях теория оценки доходной недвижимости. Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или

Метод капитализации доходов
В методе прямой капитализации определение стоимости производится путем одного математического действия, при котором используется единая ставка капитализации дохода за один год (или среднегодовая с

Метод сравнительного анализа продаж
(Sales Comparison Approach) - метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учи

Алгоритм метода
Метод САП предполагает использование следующего алгоритма, состоящего из трех этапов. 1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источники информации:

Методы определения поправок
Методы внесения поправок делятся на: Количественные: - анализ парных продаж; - регрессионный анализ. Качественные:

Состояния объекта оценки
Главной необходимостью проведения - обследования объекта оценки является анализ характеристик объекта оценки, по следующим позициям: особенности объемно-планировочного и конструктивного решения объ

Согласование результатов оценки, полученных разными методами
Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми рассмотренными методами. В зависимости от целей оценки и имеющейся информации каждый из трех методов оценки применим в бол

Подготовка отчета об оценке и согласование результатов с заказчиком
На последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих об

1. Болдырев В.С, Федоров Л.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. М.: Азбука. 1997. 2. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости М.: РОО, 1995. 3. Тарасевич Е.И. Ме

Введение.

Цель: применить на практике знания, полученные по предмету экономическая недвижимость и инвестиций.

Задача: оценить двухкомнатную квартиру в городе Нижний Тагил по улице Газетная. Определить рыночную стоимость квартиры тремя подходами (затратный, доходный, сравнительный). Один из подходов принять за базовый, а два других использовать для корректировки результатов.

Рыночная стоимость недвижимости как объект оценки может формироваться и развиваться только в условиях функционирования рынка. Основной целью рынка является получение прибыли и современная рыночная экономика представляет собой сложный механизм взаимодействия спроса и предложения, а в конечном счете продавца и покупателя. Рыночная экономика находится под влиянием рыночных сил и государственного регулирования, присущей той или иной стране. Составляющей частью рынка является конкуренция - основной механизации формирования пропорций, направленный на создание благоприятных условий сбыта объектов недвижимости.

Общей целью ставится: исследовать технические, экономические и правовые аспекты.

Общие сведения об объекте оценки.

Дом находиться в г Нижний Тагил, Свердловская область, по адресу: ул.Газетная 65.

Данный объект оценки располагается в Ленинском районе.

Общие сведения о квартире (по состоянию на 12,05.2008)

Квартира расположена на 3 этаже

Год постройки: 1986

Физический износ: 40

Общая площадь: 43кв.м.

Материал стен: керамзитобетон

Материал перекрытий: железобетонные плиты

Технические характеристики дома:

Средняя высота помещений: 2.75 м

Санузел совмещен

Описание элементов отделки:

В жилых комнатах:

Полы: ленолиум, паркет

Потолки: виниловые панели

Стены: обои

Перегородки: гипсолитовые

Полы: ленолиум

Потолки: виниловые панели

Стены: кафель, водоэмульсионная покраска

В других помещениях:

Полы: ленолиум

Потолки: водоэмульсионная покраска

Стены: обои

Наличие элементов благоустройства:

Ванная (душ) - есть

Водопровод - есть

Газ - есть

Горячее водоснабжение - есть

Канализация - есть

Лифт - нет

Мусоропровод - есть

Телевидение - есть

Телефон - есть

Центральное отопление - есть

Электроосвещение - есть

Процедура оценки.

Затратный подход к оценке недвижимости.

Затратный подход основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемы зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляемся стоимость земельного участка.

Подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При расчете затрат учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В процессе оценки используется информация об уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, норме прибыли строительных организаций, рыночных ценах на стройматериалы.

Этапы затратного подхода

1. Расчет стоимости земельного участка с учетом ННЭИ (Сэ).

2. Расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс).

3. Расчет накопленного износа (Ин):

физический износ;

функциональный износ;

внешний износ.

4. Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа

(Су = Сне - Ин).

5. Определение итоговой стоимости объекта (С = Сз + Су).

1. Стоимость земли.

2. Расчет затрат на новое строительство улучшений включает определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Наиболее точное представление об объекте оценки дает стоимость воспроизводства, но для старых зданий такой расчет практически невозможен, из-за отсутствия ранее использовавшихся материалов и технологий строительства. В этом случае определяют стоимость замещения. Затраты разделяют на прямые и косвенные.

Прямые затраты:

стоимость трудовых ресурсов;

стройматериалы;

строительство временных сооружений;

прибыль подрядчика;

охрана труда и техника безопасности;

коммунальные услуги при строительстве.

Косвенные затраты:

получение разрешения на строительство;

получение лицензий;

страхование и период строительства;

уплата налогов во время строительства;

профессиональные услуги (оплата архитекторам, топографам, юристам);

оплата процентов по кредиту.

Методы расчета стоимости воспроизводства или замещения: метод сравнительной стоимости единицы, метод стоимости укрупненных элементов, метод количественного анализа.

Метод сравнительной стоимости единицы - оценка имущества на основе использования единичных, скорректированных показателей затрат на создание аналогов.

где С - стоимость объекта;

Сел - стоимость единицы сравнения (м, м, место и т.п.);

Кед - количество единиц сравнения в оцениваемом объекте.

То есть необходимо установить размеры оцениваемого объекта и собрать данные о затратах на возведение аналогичных объектов.

Метод стоимости укрупненных элементов - оценка имущества на основе величины стоимости создания его основных элементов. При расчете поэлементных затрат объект разбивается на составные части и устанавливается величина затрат на изготовление и монтаж этих частей. При оценке жилого здания можно выделить следующие элементы затрат:

составление сметы;

подготовка планов строительства;

подготовка участка под строительство;

земляные работы;

возведение фундамента;

возведение стен и перекрытий;

коммуникации и др.

Точность этого метода выше, чем метода сравнительной стоимости единицы.

Метод количественного анализа - оценка объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Для этого составляется перечень всех материалов и оборудования, подсчитываются трудовые затраты, учитываются накладные расходы и прибыль застройщика. Метод дает наиболее точные результаты, но очень трудоемок и требует привлечения специалистов-сметчиков.

Отличия расчета стоимости нового строительства для целей оценки и при строительном проектировании:

не учитывается срок строительства;

цены на стройматериалы, оборудование и трудовые ресурсы берутся на дату оценки;

возможно отсутствие некоторой проектной документации.

3. Расчет накопленного износа QJ

Износ имущества - снижение стоимости имущества с течением времени в процессе его эксплуатации.

Три вида износа:

1. Физический износ - снижение работоспособности объекта в результате естественного физического старения и под воздействием внешних факторов.

2. Функциональный износ - моральное старение, выраженное в несоответствии современным требованиям.

3. Внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов. Износ подразделяют на устранимый и неустранимый. Устранимый износ - затраты на устранение которого меньше, чем добавленная при этом стоимость. Неустранимый износ - затраты на устранение которого больше, чем добавленная при этом стоимость. Основные методы определи накопленного износа: разбиения срока жизни, сравнимых продаж.

Метод разбиения заключается в определении отдельных трех видов износа с разделением физического и функционального износа на устранимый и неустранимый. Для определения износа используются инженерные и визуальные методы.

Устранимый физический износ определяется с учетом всех расходов по текущему ремонту объекта.

Неустранимый физический износ определяет степень физического старения здания и невозможность его эксплуатации по условиям техники безопасности.

Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра и переводится в денежное выражение:

где Иабс - абсолютный износ в денежном выражении;

Св -стоимость воспроизводства элемента;

Иотд - относительный износ в долях.

Рассчитанная величина износа согласовывается с соответствующими службами эксплуатации.

Функциональный износ возникает вследствие несоответствия объекта современным требованиям:

неэффективная планировка здания, плохой дизайн. Здание при этом пригодно к эксплуатации, но обесценивается из-за появления современных, более совершенных аналогов.

где И - износ;

Сун - стоимость здания с устраненными недостатками;

Снн - стоимость объекта с неустраненными недостатками.

Внешний износ определяют потерями дохода из-за внешних факторов, либо рассчитывают путем сопоставления продаж при наличии и отсутствии внешних воздействий. Причины возникновения внешнего износа: изменение соотношения спроса и предложения, финансовых условий, законодательства.

Методы оценки внешнего износа: сравнение продаж подобных объектов при наличии и отсутствии внешних воздействий, капитализация потери дохода от объекта, относящейся к внешним воздействиям.

Срок экономической жизни - время, в течение которого объект можно

использовать и получать прибыль. Хронологический возраст - фактический

возраст объекта со дня постройки. Эффективный возраст - возраст объекта по внешнему виду. Метод базируется на том, что эффективный возраст отражает срок экономической жизни, так же как накопленный износ отражает затраты воспроизводства.

где И - износ;

СВ - стоимость воспроизводства;

ЭВ - экономический возраст;

СЭЖ - срок экономической жизни. Метод основан на визуальном осмотре и зависит от знаний и опыта оценщика.

Метод сравнимых продаж заключается в определении износа в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых продажах. Отбираются недавно проданные объекты, и определяется накопленный износ каждого из них в следующем порядке:

расчет стоимости земельного участка: С;

определение стоимости улучшений с учетом износа:

Су=ЦП -Сз,

где ЦП - цена продажи;

расчет стоимости нового строительства на дату оценки, Снс:

расчет накопленного износа:

Ин= Снс - Су;

определение эффективного возраста объекта сравнения, ЭВ:

определение среднегодового износа в абсолютном выражении:

Игод=Иц / ЭВ, и в процентах: И = Игод / Снс * 100;

Накопленный износ объекта оценки: Ин = И/100 * Снс * ЭВ.

Применение затратного подхода.

Затратный подход наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для более эффективного использования.

Оценка на основе затратного подхода целесообразна или единственно возможна в следующих случаях:

анализ ННЭИ земельного участка (выбор строительства дома на участке: мало этажей - малый доход от аренды - малые затраты на строительство, много пажей - недозагрузка - большие затраты на строительство и расходы на эксплуатацию);

технико-экономический анализ нового строительства для обоснования конкретного строительства или реконструкции;

оценка общественно-государственных и специальных объектов;

оценка объектов на малоактивных рынках (уникальные объекты продаются редко или не продаются вообще);

оценка для целей страхования и налогообложения.

Основные недостатки:

затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

для достижения более точного результата необходимы большие трудозатраты;

проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений; отдельная оценка земельного участка от строений, что часто невозможно или требует значительных трудовых затрат;

проблематичность оценки земельных участков в РФ;

сложность определения накопленного износа старых строений.

Сравнительный подход к оценке недвижимости.

В ценах продаж отражается мнение типичных продавцов и покупателей, поэтому при наличии достаточного количества данных об аналогичных продажах целесообразно определять базовую рыночную цену сравнительным подходом. Различия между сравниваемыми объектами сглаживаются проведением соответствующих корректировок.

В основе этого подхода лежит предположение, что рациональный покупатель не заплатит объект больше, чем ему обойдется приобретение аналога с подобными свойствами. Реальность оценки зависит от активности и насыщенности рынка и от доступности достоверной информации об аналогичных сделках. Для получения более точного результата, необходимо тщательно выбирать аналоги.

Основные требования к аналогу объекта оценки:

аналог похож на объект оценки по основным экономическим, физическим и техническим характеристикам;

цена аналога известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. Сравнительный подход базируется на принципах замещения, сбалансированности, спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода.

1. Изучение рынка.

2. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки.

3. Сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки.

4. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта оценки,

5. Установление стоимости объекта оценки.

1.Изучение рынка.

Выявление недавно проданных и предлагаемы на продажу аналогичных объектах. Из-за сокрытия данных об условиях продажи и фактической цене объектов, можно при выполнении анализа основываться только на ценах предложения.

Основные источники информации:

данные регистрационных служб, страховых компаний, брокеров и риэлторов;

периодические издания;

информация, предоставляемая участниками сделок;

архивы оценщика.

Точность оценки зависит от количества и качества используемой информации, поэтому большое значение имеет проверка данных по отобранным аналогам.

3. Сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки.

Абсолютно одинаковых продаж не бывает, совпадение наблюдается только по ряду характеристик. Чем более схожи выбранные для сравнения объекты, тем точнее будет результат оценки. В результате сравнения продаж аналогов определяются данные, которые необходимо скорректировать.

4. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии, с LUX отличиями от объекта оценки.

Скорректированная цена имущества - это цена продажи объекта сравнения после ее корректировки на различия с объектом оценки. Все объекты недвижимости уникальны, но не все индивидуальные характеристики существенно влияют на стоимость.

Основные отличия, влияющие на стоимость объекта:

местоположение и соседское окружение;

условия финансирования (продажа в кредит, оплата части бартером, передача долгов, наличные деньги);

условия сделки (давление на продавца, наличие семейной или деловой связи между сторонами);

дата совершения сделки (c учетом инфляции);

физические характеристики (размер, возраст, износ);

экономические характеристики (затраты на содержание, качество управления, условия и сроки аренды);

способ использования (квартира под магазин и такая же квартира под жилье);

компоненты стоимости непосредственно не связанные с недвижимостью (оборудование, мебель).

Основные способы расчета корректировок:

парный анализ продаж - расчет корректировки на основе подбора пары продаж, имеющих только одно отличие;

статистический анализ - применение математических методов регрессивною анализа для обработки массива данных;

анализ тенденций - выявление влияющих на цену факторов и элементов при наличии большого количества данных о продажах с разными параметрами;

анализ затрат - учет затрат на воспроизводство какого-то элемента объекта (наличие забора на участке);

относительный сравнительный анализ - анализ сопоставимых продаж для определения относительных корректировок;

распределительный анализ - ранжирование сравнимых продаж и определение места оцениваемого объекта и этом ряду;

индивидуальные опросы- опросы профессионалов для использования в качестве в-торичной информации.

Наиболее надежным считается метод парного анализа продаж. Он основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих единственное отличие, может быть приписана к нему. Рассчитанные корректировки вносят, в цены объектов-аналогов с целью приведения каждого объекта сравнения к объекту оценки по всем различающимся характеристикам.

Иногда невозможно найти на рынке данные о продажах с единственным отличием; Тогда применяется модификация метода парного анализа, которая заключается в следующем: если у объектов сравнения больше одного отличия, нужно подобрать третий объект, имеющий по одному отличию от первых двух.

Основные правила внесения корректировок;

1. Внесение корректировок осуществляется от объекта сравнения к объекту оценки.

2. Если сравниваемый объект хуже оцениваемого, корректировки будут положительными, а если лучше -отрицательными.

Корректировки проводятся по выбранным единицам измерения: сотка, га, м 2 , фронтальный метр, м комната, место стоянки, посадочное место и т.д. Методы внесения корректировок:

метод общей суммы: все корректировки отражающие отличия объектов, вносятся в виде денежных сумм;

метод аддитивных процентных отклонений: суммируются поправки в виде процентов и приведенная по времени цена;

метод мультипликативных процентных отношений: выраженные в процентах поправки учитывают

взаимосвязь факторов между собой;

смешанный метод: совместное применение разных методов.

Порядок внесения корректировок:

1. Корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования, дата совершения сделки.

2. Корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости: местоположение, физические характеристики, характер использования.

5 .Установление стоимости объекта оценки .

Вывод стоимости оцениваемого объекта осуществляется в процессе согласования скорректированных цен. Согласование - это не просто усреднение промежуточных результатов, а процесс взвешивания показателей, выявления причин различия, учет количества корректировок.

Основное правило согласования: Чем меньше количество и величина корректировок, внесенных в цену конкретного объекта сравнения, тем больший вес имеет данная продажа в процессе формирования стоимости оцениваемого объекта.

При наличии обширной информации о похожих продажах применяются статистические методы. Обычно анализируются 4 показателя:

среднее арифметическое значение скорректированных цен;

мода: наиболее часто встречающееся значение в ряду имеющихся;

медиана: значение в середине ранжированного ряда;

скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.