Залог от должника или третьего лица преимущества и недостатки. Кредиты под залог – преимущества и недостатки Обеспечение кредита залогом

С правовой точки зрения залогодержателем является кредитор по обеспеченному залогом основному обязательству, который нацелен на оперативную реализацию заложенного имущества в случае невозврата кредитных средств (ст. 334 ГК РФ). С этих позиций правовое регулирование залога и реализация его в банковском законодательстве значительно отстают от действующей практики, чем существенно снижается интерес кредитора к данному способу обеспечения возвратности кредитных средств. В первую очередь это касается установленного законом порядка реализации заложенного имущества.

Недостатки залога.

1. Он не дает кредитору в большинстве случаев уверенности в быстром и полном удовлетворении своих требований, поскольку обращение взыскания на предмет залога осуществляется чаще всего по решению суда. Затем следует процедура реализации, что требует значительных средств и времени.

2. Поскольку неплательщиками кредитов обычно выступают организации, при недостаточности денежных средств на их текущих и расчетных счетах удовлетворение предъявленных к должнику требований осуществляется в очередности, определяемой ст.855 ГК РФ.

3. Нередко одно и то же имущество передается в залог неоднократно, и каждый последующий кредитор-залогодержатель не знает о том, что его обязательство обеспечивается залогом имущества, уже ранее заложенного договором о залоге, что отрицательно сказывается на погашении долга банком (перед последующими залогодержателями).

4. Зачастую предметом залога являются неликвидные товары в обороте, которые с изменением конъюнктуры рынка не всегда продаются либо продаются с убытком организациями-должниками, что приводит к несвоевременному возврату кредита или вовсе к его непогашению.

Залог товаров в обороте.

При таком способе залога, предмет залога может оставаться во владении, пользовании и распоряжении залогодателя. Обычно залогодатель вправе заменять одни товары другими товарами подобного же рода, но так, чтобы общая стоимость товаров не стала меньше указанной в договоре. Другими словами, предметом залога здесь оказывается не товары сами по себе, а суммарная стоимость товаров.

Данный вид залога чаще всего применяется при кредитовании торговых и снабженческо-сбытовых предприятий.

Залог ценных бумаг.

Предметом заклада могут быть облигации, акции, сертификаты, векселя и другие ценные бумаги.

Эти ценные бумаги должны принадлежать заемщику на праве собственности. Только в этом случае, в соответствии с действующим законодательством РФ, ценные бумаги могут быть отчуждены в пользу банка, в случае неисполнения заемщиком обязательств.

Заложенные ценные бумаги передаются заемщиком на хранение банку. Возврат заемщику с хранения принятых от него в заклад ценных бумаг производится банком только после полного погашения задолженности по кредиту, процентов за его использование и неустойки.

Перед выдачей кредита под ценные бумаги банк обычно проверяет:

Подлинность и платежеспособность закладываемых ценных бумаг;

Возможность реализации ценных бумаг на вторичном рынке;

Платежеспособность эмитента;

Наличие у ценных бумаг котировки на фондовой бирже.

Недостатки залога ценных бумаг следующие:

Необходимость и трудоемкость проверки подлинности ценных бумаг и установление их собственника;

Необходимость регистрации факта залога бумаг в реестре эмитента;

Нестабильность рыночных цен на бумаги, как следствие – высокий риск потерь в стоимости залога;

Не все бумаги свободно обращаются на фондовом рынке (сложность реализации предмета залога).

Достоинства данного вида залога:

Срок погашения ценных бумаг превышает срок гашения кредита, предоставленного под их залог;

Бумаги хранятся в банке, выдавшем кредит;

Если бумаги приносят доход, то его можно, по договоренности сторон, использовать в счет уплаты процентов за пользование кредитом.

Сущность поручительства.

Сущность поручительства заключается в том, что поручитель обязывается перед кредитором отвечать за исполнение обязательств получателя кредита. Поручитель, исполнивший обязательство за должника, приобретает по отношению к должнику (получателю кредита) права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю.

В отличие от залога, при поручительстве появляется еще одно лицо, как правило, по принципу его состоятельности. Привлекательность данного вида обеспечения заключается в том, что к имуществу получателя кредита присоединяется имущество, принадлежащее поручителю.

Договор поручительства должен быть заключен в письменной форме.

В договоре должно быть четкое указание, за кого было выдано поручительство, данные, позволяющие идентифицировать основное обязательство между должником и кредитором.

Поручитель и должник хотя и несут солидарную ответственность перед кредитором, но основания их обязанностей различны. Должник, например, состоит с кредитором в отношениях по займу (кредитный договор), а поручитель с тем же кредитором в отношениях поручительства.

Договор поручительства.

Договор поручительства является: 1) односторонне обязывающим, 2) консенсуальным и 3) возмездным.

Законом определены права поручителя, исполнившего обязательство. Для укрепления позиции поручителя и защиты его имущественного интереса определено, что к поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора должника по основному обязательству. Однако объем этих прав не может превышать исполненного им за должника. Закон не содержит прямого указания на размер процентов и срока, с которого они начисляются.

Особое внимание необходимо обратить на основания прекращения поручительства, ибо, как показывает практика, во многих случаях предприниматели допускают здесь ошибки.

Банк проводит анализ бухгалтерских балансов, других документов поручителя, что позволит реально представить финансовое состояние поручителя. Критерием его состоятельности, надежности являются только его текущее финансовое состояние и наличие ликвидных активов (недвижимость, основные средства, товарные запасы).

Проверка финансового состояния поручителя, конечно, не является абсолютно надежной гарантией обеспечения обязательств. Но по крайней мере банк будет иметь возможность вести дело с открытыми глазами. Добросовестное и объективное выполнение мер, связанных с неисполнением должником обязательств, и реально обеспечить обязательство.

В качестве поручителя могут выступать любые физические и юридические лица, но не могут быть поручителями бюджетные организации, филиалы и представительства, не являющиеся по закону юридическими лицами.

Обычно в договоре поручительства участвуют поручитель и кредитор. Иногда заключается трехсторонний договор, где в качестве третьей стороны участвует должник. Главное, чтобы была соблюдена письменная форма. Часто поручительство выражается в письменном предложении третьего лица выступить в качестве поручителя за должника по его обязательствам перед кредитором.

В договоре поручительства необходимо конкретно определить размер ответственности поручителя за неисполнение обязательства. По общему правилу поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником.

Банковская гарантия.

Банковская гарантия представляет собой письменное обязательство кредитного учреждения или страховой компании, выдаваемое кредитору (бенефициару) и заключающееся в уплате определенной денежной суммы в соответствии с ее условиями и по письменному требованию последнего.

Таким образом, при реализации банковской гарантии присутствуют три лица:

Гарант (банк, иное кредитное учреждение или страховая организация), который выдает гарантию;

Получатель кредита (принципал), т.е. лицо, по просьбе которого выдается гарантия;

Кредитор (бенефициар), т.е. выгодоприобретатель, получающий указанную денежную сумму.

Принципиальное отличие банковской гарантии от всех других способов обеспечения обязательств по кредиту заключается в независимости гарантии от обязательства, которое она обеспечивает, что означает, если основное обязательство прекратится, будет признано недействительным. Банковская гарантия должна оформляться в письменном виде.

Гарант несет обязательства по выданной им гарантии независимо от ответственности основного должника (принципала).

Перечень случаев прекращения банковской гарантии:

Уплата гарантом указанной суммы;

Окончание срока гарантии;

Отказ бенефициара от своих прав путем: а) возвращения гарантии; б) направления письменного заявления об освобождении гаранта от обязательств.

Банк принимает гарантии (поручительства) только от надежных, финансово устойчивых юридических и физических лиц. Поэтому он в предварительном порядке должен убедиться в их состоятельности как в финансовом плане, так и сточки зрения готовности выполнить свои обязательства при наступлении гарантийного случая.

Залог – это способ обеспечения обязательств между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем). Залог может быть первичным или вторичным. В первом случае залог передается в Банк как залог первой очереди. Если заёмщик получает другой кредит (при этом рефинансируя первый кредит) в другом банке, срабатывает механизм залога второй очереди.

В этом случае договорные отношения между первым Банком и вторым (перезакладывающим) заключаются в письменном виде, и залог перезакладывается во второй Банк. Кредитор имеет преимущественное право на залог относительно других кредиторов. Отношения между сторонами указываются в договоре и урегулированы ГК РФ, ФЗ «О Залоге», ФЗ «Об ипотеке».

Обеспечение – это набор условий, который дает кредитору уверенность в том, что долг будет возвращен. Обеспечением по кредиту может выступать залог в виде недвижимости, движимого имущества и иных высоколиквидных средств (ценные бумаги, гарантии), а также поручительство. Кроме основного обеспечения по кредиту, в ряде стран имеется необходимость предоставления дополнительных источников дохода, потому как кредитный риск для кредитора выше.

Сходство и различие залога и обеспечения

Таким образом «Залог» и «Обеспечение» это два разных понятия. Однако в банковской системе существует обобщённое выражение — «Залоговое обеспечение», подразумевающее под собой всю систему договорных отношений и обязательств между должником и кредитором.

Обеспечение кредита залогом

Есть разновидности кредитов, при которых обязательным условием является предоставление залога. К ним относятся: коммерческие, ипотечные, потребительские, лизинги и др. Для них Банки обязательно требуют «твёрдый» залог. При авто-кредитах, кредитах на обучение и других «легких» кредитах Банки в основном принимают в залог приобретаемое авто, товарно-материальные ценности, движимое имущество и т.д. Залогодателем может выступить как сам должник, так и третье лицо, с письменного его разрешения.

Документальная составляющая

После выдачи кредита, формируется пакет заемщика. В нём находится залог по кредиту, договора, и все другие необходимые документы согласно «Процедуры кредитования». Каждая единица залога в Банке учитывается как одно забалансовое обязательство и отражается в соответствующей бухгалтерской записи. На практике, номинальная стоимость 1 залога обычно равна 1-й единице валюты и хранится до окончания срока кредита. При окончании срока кредита, забалансовое обязательство списывается с обязательств Банка и под роспись возвращается заемщику.

Что будет если не заплатить Банку?

В случае неисполнения обязательств залогодателем указанных в договоре Банк вручает должнику зарегистрированное в соответствующем органе извещение о начале процедуры принудительного взыскания на залог в счет погашения задолженности. Если должник не «реагирует» на действия Банка по досудебным разбирательствам, Банк имеет право удовлетворить обязательство путем реализации залогового имущества. Юристом подготавливается пакет документов (переписка между должником и кредитором), прилагаются подписанные договора, рассчитывается полная сумма задолженности и дело передается в суд. При принятии судом решения в пользу кредитора, имущество должника переходит во владение Банка и продается с открытого аукциона с молотка. Если же суд примет решение в пользу должника, то этому должнику можно только позавидовать, ведь это очень маленький процент из всех судебных дел.

Расчет обеспечения по залогу и обязательств

Для того, чтобы обеспечить кредит залогом кредитный специалист сперва рассчитывает сумму обязательств должника:

сумма кредита + начисленные % за период согласно графика погашения = обязательства по кредиту

Пример расчета

Чтобы подкрепить вышеизложенный материал, давайте приведу 2 примера:

Пример 1.

Вы взяли кредит:

В качестве обеспечения по кредиту предоставляете 3-х комнатную квартиру, примерной рыночной ценой 16 000 000 рублей. При расчете залоговой стоимости по недвижимости, Банками применяется коэффициент ликвидности примерно от 40-70% от стоимости имущества. В вашем случае допустим, он будет составлять 50%. Таким образом, ваша квартира будет оценена специалистом Банка в сумме 8 000 000 рублей. Теперь подсчитаем сумму обязательств:

5 000 000 рублей * 11% * 5 лет = 7 750 000 рублей.

Поздравляем, ваше обеспечение полностью и с запасом покрывает ваши обязательства, и у вас появляется отличный шанс получить кредит.

Пример 2.

Вы получаете ипотечный кредит на покупку квартиры, стоимость которой составляет 14 000 000 рублей.

Цель — покупка квартиры

При ипотечном кредитовании, в качестве обеспечения по кредиту требуется предоставление приобретаемой недвижимости. Каков же будет расчет залогового обеспечения? Здесь остановимся поподробнее. Коэффициент ликвидности будет также равен 50%. Теперь смотрите: Если приобретаемая недвижимость стоит 14 000 000 рублей, то после применения коэффициента её оценочная стоимость в качестве обеспечения будет равна 7 000 000 рублей. А сумма ваших обязательств перед Банком составляет:

14 000 000 * 10% * 10 лет = 28 000 000 рублей!

Образовалась разница в 21 000 000 рублей. В этом случае, нужно на разницу ваших обязательств предоставить дополнительный залог. Однако, одним из условий ипотечных кредитов является собственный взнос на приобретаемое имущество. Обычно она варьируется от 30% до 70%. Детально об этом, я объясню вам в следующей теме.

26.02.2015

Самым эффективным и распространенным способом обеспечения кредита можно считать залог. Популярность выдавать займ под залог можно объяснить тем, что это наиболее безопасный способ кредитования без риска.

Суть залогового способа обеспечения кредита заключается в том, что вместо посредников клиент предоставляет на оценку стоимости свое названное имущество. Делается это с той целью, что если клиент не мог выполнить свои обязательства и выплатить кредит в срок, описанное ранее имущество переходит во владение кредитора. После этого кредитор может делать с этим имуществом что угодно.

Кредитование под залог имущества

Рассматривать кредитование под залог имущества можно с двух сторон: со стороны кредитодателя (банка) и со стороны клиента. Чтобы не рассматривать один и тот же процесс с двух сторон, предлагаем рассмотреть кредитование под залог со стороны клиента.

Преимуществом оформлять займ под залог стоит отметить, что клиент в любой момент имеет право изменить состав заложенного ранее имущества. Если это объяснить это по-другому, то получается, что при оформленном займе под залог клиент имеет право реализовывать в обороте товары, описанные в составе заложенного имущества. Имущество не является предметом залога только с того момента, как переходит в официальное владение другим лицом. Но взамен из списанного залогового состава имущества проданного предмета, список дополняется новым приобретенным имуществом клиента.

Недостатком оформления займа под залог стоит считать рыночную оценку стоимости имущества клиента. Так как если залогодатель не выполняет условия кредитования, оговоренные в договоре, он несет довольно-таки хорошие потери. Понять это можно из нижеприведенного списка, в котором указаны средние поправочные коэффициенты. Эти коэффициенты служат для более быстрой и незамедлительной продажи имущества, которое получил кредитодатель в результате невыполнения договора клиентом.

Поправочные коэффициенты

• объекты недвижимости (здания и сооружения, незавершенные капитальные строения, отдельные помещения в зданиях) – 0,8;
• оборудование – 0,7;
• компьютерное и офисное имущество, личное имущество клиента – 0,6;
• торговые павильоны (в том случае, если таковые зарегистрированы как временные сооружения) – 0,6;
• транспортные средства – 0,7;
• товары продажи/производства (сырье, изготавливаемая продукция, готовая к продаже продукция и так далее (за цену таких товаров обычно принимают закупочную стоимость товаров/сырья без учета НДС)) – 0,6.

Продажа залогового имущества

Далее нанимается эксперт по оценке имущества. Зачастую обе стороны (кредитодатель и клиент) стараются прийти к какому-то независимому оценщику. Это необходимо чтобы избежать различные спорные ситуации обеих сторон.

В частых случаях кредиторы не доверяют оценщикам, которых нанимал клиент. Они объясняют это тем, что это может быть заранее подкупленное лицо, вследствие чего будет дана заведомо завышенная рыночная стоимость имущества. В более редких случаях такие претензии имеются у клиентов по отношению к кредитодателям.

После того, как стороны придут к решению, какого эксперта им нанимать, обычно встает вопрос оплаты услуг оценщика. Несмотря на то, что стоимость услуг профессионалов по оценке имущества небольшие, в частых случаях банки отказываются брать на себя оплату этих услуг, указывая это в договоре.

Стоимость реализуемого имущества

Рыночной стоимостью имущества при оформлении кредита называется та сумма, приняв которую имущество можно будет продать практически незамедлительно. Следовательно, цена описанного имущества клиента достаточно хорошо занижена. В свою очередь это означает то, что кредитополучателю очень не выгодно нарушать условия договора.

После того, как эксперт произвел оценку имущества, залогополучатель рассчитывает сумму, которую он может выдать залогодателю. Сумма займа есть произведение рыночной стоимости имущества на поправочный коэффициент.

Более простая форма записи расчета размера займа:

А * В = С,
где А – рыночная стоимость имущества, В – поправочный коэффициент, С – размер займа под залог.

Дополнительные соображения относительно залога имущества

К недостаткам оформления займа под залог еще стоит отнести то, что в случае невыполнения условий договора клиентом, на него будут наложены издержки из проведения аукциона. Аукционом является процесс быстрой продажи банком имущества, полученного в результате невыполнения условий договора заемщиком.

Однако если клиент уверен в том, что сможет выплатить полученный кредит в назначенный срок, указанный в договоре, займ под залог для него является самым оптимальным способом. Даже если учесть то, что сам процесс немного затяжной за счет процесса оценки имущества кредитополучателя.

Сбербанк – один из первых банков России, включивших в список услуг кредитование под залог недвижимости. Сегодня такая разновидность кредитов оформляется во многих финансовых учреждениях страны, однако большинство клиентов предпочитает обращаться именно в Сбербанк. Связано это и с выгодными условиями, и с прозрачностью сделки.

Виды кредитов под залог недвижимости в Сбербанке

Самый популярный банк России предлагает оформление кредитов под залог недвижимости для нецелевого использования, а также улучшения жилищных условий. Более 50% потенциальных заемщиков обращаются именно за потребительским займом, который можно потратить на:

Оплату обучения;
Открытие нового дела или расширение действующего бизнеса;
Для любых целей, требующих крупных вливаний.

По правилу, максимум не должен превышать 70% от стоимости залога. Кредит оформляется в отечественной и иностранной валюте. С 2015 года большей популярностью пользуются рублевые займы, так как иностранная валюта остается нестабильной и может превратить выгодную сделку в настоящую финансовую кабалу.

Срок кредитования варьируется от 3 месяцев до 7 лет. Ставка зависит от многих параметров: срока, валюты, условий страхования и суммы. Она находится в пределах 12,5-16,25%. Для корпоративных и зарплатных клиентов предусмотрены скидки на снижение ставки.

Кто и как может взять кредит под залог недвижимости в Сбербанке?

Чтобы оформить кредит с обеспечением, необходимо удостовериться, что недвижимость соответствует всем требованиям. Так, в качестве залога для Сбербанка могут выступать:

Квартира;
Частный загородный дом;
Коттедж;
Гараж;
Земельный участок со строениями и без.

Недвижимость должна находиться в собственности у заемщика. Банк не выдает кредиты под залог чужих владений, а также если:

Недвижимость находится в аварийном состоянии, требует капитального ремонта или подлежит сносу;
Объекты являются спорными – при приватизации или регистрации прав были допущены ошибки, из-за которых невозможно подтвердить юридический статус недвижимости;
В квартире прописан и проживает несовершеннолетний ребенок, или была произведена незарегистрированная перепланировка.

Также отказ по кредиту ожидает индивидуальных предпринимателей, руководителей и владельцев мелких предприятий с числом работников до 30 человек.

Какие документы необходимы для совершения сделки?

Чтобы оформить кредит под залог недвижимости, потребуется отправить заявку, а после получения предварительного решения подготовить следующие документы:

Паспорт гражданина РФ;
Документы об официальном трудоустройстве;
Справку о доходах;
Поручительство супруга/супруги, если заемщик состоит в браке;
Документы на недвижимость.

Кредит под залог недвижимости имеет свои достоинства и недостатки. Главной отрицательной чертой является то, что при невыполнении обязательств недвижимость перейдет в собственность банка. По этой причине к оформлению займа необходимо подходить со всей ответственностью.

Очень важно оценить свое финансовое положение, удостовериться в том, что финансовая помощь столь необходима, а только после обращаться в банк.

Стоит ли брать кредит под залог квартиры?

Наличие подходящего имущественного обеспечения позволяет получить выгодный кредит на большую сумму. Если у вас в собственности имеется квартира, вы можете оставить ее банку в качестве залога и получить заемные деньги на оптимальных условиях. Кредит под залог квартиры одновременно и выгодный, и опасный вид денежной ссуды. Прежде чем приступать к ее оформлению, следует взвесить все «за» и «против».

Плюсы кредита под залог объекта недвижимости

Для начала рассмотрим положительные стороны этого типа кредитования. Предложений получить такой кредит много, в основном это крупные банки, занимающиеся ипотечным кредитованием. Это уже плюс, потому что крупные банки дорожат своей репутацией и работают полностью в соответствии с Законом о потребительском кредитовании.

Основные плюсы для заемщика:

1. Большой лимит денежной ссуды. Максимально допустимая для выдачи сумма кредита зависит от двух параметров - это рыночная стоимость залога и платежеспособность заявителя. В рамках залогового кредита можно получить приличную сумму с лимитом в несколько миллионов. По стандартным потребительским программам таких денег не получить. Поэтому, если вам нужна большая сумма наличными, то кредит под залог квартиры поможет это осуществить.

Стандартно банки выдают до 60-70% от цены залога. Например, если квартира стоит 3000000 рублей, то можно получить в долг 2000000. Но учитывайте, что для одобрения большой суммы вы должны обладать доходом, позволяющим беспроблемно гасить ссуду.
Низкая ставка процента по кредиту. Например, если в Сбербанке процентная ставка по простому кредиту без обеспечения составляет 17,9% годовых, то по аналогичной программе, но с участием залога, ставка будет уже 15,5% годовых. Учитывая большой лимит ссуды, разница в переплате существенная.

Для банка залог служит дополнительной гарантией того, что он не потеряет собственные средства и прибыль. Не будет заемщик справляться с выплатами, банк пустит недвижимость с молотка и покроет долг вместе с начисленными процентами и пенями. Именно за счет финансовой безопасности кредиторы могут устанавливать более низкие ставки, если кредит обеспечен залогом. Основное правило кредитного рынка - чем меньше рисков, тем ниже ставка.

Если вы хотите получить в долг приличную сумму, и у вас есть в собственности квартира, то имеется смысл оформить кредит с обеспечением. Это возможность оформить выгодный кредит, ставки по таким программам часто приравнены к ипотечным, то есть невысокие по сравнению с обычными потребительскими кредитами наличными.

Минусы кредита с залогом квартиры

Этот вид ссуды одновременно и опасен для заемщика. Самый главный риск - это возможность лишиться собственного жилья. При оформлении кредита с залогом недвижимости следует тщательно рассчитать собственные силы и определить, потяните ли вы выплату столь долгосрочного кредита.

Основные минусы сделки:

Риск потерять собственное жилье. Это самый большой минус ссуды под залог недвижимости. Если заемщик перестает платить по счетам, рано или поздно банк через суд выставит заложенную квартиру на торги. Ни факт прописки несовершеннолетних, ни то, что эта квартира является единственной жилой собственностью гражданина, не будут смягчающими и не повлияют на возможность банка забрать залог и пустить его с молотка.

Большие штрафы при совершении просрочки. Согласно Закону о потребительском кредитовании при совершении просрочки налагаются пени в размере 20% годовых от суммы просроченного долга. Кроме того, продолжают начисляться установленные договором проценты. Учитывая, что при залоговом кредитовании речь идет о крупных суммах, то штрафы за просрочку окажутся приличными по сумме. А если долго не платить, то сумма весьма значительно увеличится.

Дополнительные статьи расходов. Первая статья - это проведение экспертной оценки залога за счет заемщика. Но это небольшая и единоразовая расходная часть, стоимость услуги оценки составляет примерно 3000-5000 рублей. Значимая часть расходов - оплата услуг страхования. Так как имущество остается в залоге, банк должен быть уверен в его сохранности. Если с залогом что-либо случается, страховая компания компенсирует банку сумму задолженности. Плата за услуги страхования стандартно осуществляется при оформлении кредита и далее ежегодно в виде внесения 13-го платежа.

Это долгосрочный кредит, который обычно оформляется на длительный срок в несколько лет. Перед оформлением необходимо продумать все возможные ситуации. Например, если вы потеряете существенный на данный момент источник дохода, вы рискуете потерять свое жилье. Не следует переоценивать свои возможности.

Не спешите с оформлением, проанализируйте возможность наступления непредвиденных ситуаций, которые лишат вас возможности своевременно платить по счетам. В идеале оформлять такой кредит, находясь в браке, когда оба супруга имеют источник дохода. При непредвиденной ситуации можно как-то выкрутиться и сохранить свою квартиру.

На кредитном рынке можно найти массу предложений по оформлению займов под залог квартиры. Некоторые компании вообще выдают деньги всем подряд, даже не требуя справок и не оценивая платежеспособность заемщика. Не связывайтесь с сомнительными кредиторами. В прессе регулярно появляется информация об обманутых гражданах, которые лишались квартир, наткнувшись на кредиторов-мошенников. Лучше обращаться в проверенные банки или в фирмы, которые оказывают помощь в получении крупных кредитов залогового типа.

Фирмы-помощники помогают выбрать максимально выгодный банк и собрать пакет документов. Сбор документов - сложная часть оформления кредита под залог квартиры. Сделка совершается с многочисленными нюансами, включая требования банка к закладываемой квартире. Специалисты, работающие в этой сфере, помогают быстро, а главное, выгодно оформить кредит.

Небольшие займы иногда оформляют без подтверждения доходов и залога, но чтобы получить сумму побольше, можно оформить кредит под залог недвижимости - квартиры, дома или земельного участка. Здесь вы сможете узнать обо всех плюсах и минусах такого кредитования, а также найдете обновленную информацию о выгодных предложениях и выдержки из отзывов реальных заемщиков.

Кредит под залог недвижимости или авто можно получить здесь →

Положительные и отрицательные стороны услуги

Итак, если говорить о залоговых кредитах, то чаще всего они являются нецелевыми, т.е. полученные деньги клиент может потратить по своему усмотрению без документального подтверждения.

Из плюсов: за счет наличия обеспечения, заемщик сможет не только получить крупную денежную сумму, но и кредитоваться на длительный срок под более низкий процент, чем обычные потребительские займы.

Конечно, при наличии залога вы значительно повышаете свои шансы на одобрение заявки, однако при этом вам следует помнить, что оформленная в качестве обеспечения недвижимость будет принадлежать банку. Пока вы не погасите долг и не закроете договор, вы не сможете ею распоряжаться - продавать, дарить, менять, делать перепланировку и т.д.

А в том случае, если вы по каким-либо причинам пропустите несколько платежей, банк будет иметь право подать на вас в суд, и требовать изъятия залога для его продажи. Поэтому перед тем, как оформлять подобный кредит, нужно внимательно просчитать все варианты и подумать, сможете ли вы без труда для себя и своего бюджета оплачивать заём без просрочек.

Какие банки готовы предложить выгодный кредит под залог жилья?

Мы подготовили для вас рейтинг наиболее выгодных программ, которыми вы сможете воспользоваться. Обратите внимание, что у каждой компании есть свои собственные требованию к объекту обеспечения, с которыми необходимо считаться (например, год постройки, материал стен, перекрытия и т.д.):

Восточный Экспресс Банк - предлагает оформление кредита на сумму до 30 млн. рублей под минимальный процент от 9,9% в год. Вы можете оформить договор на период до 20-ти лет, подробности в этой статье;

Райффайзенбанк имеет предложение, по которому выдают денежные средства в размере до 9 млн. рублей на период до 15-лет. Ставка начинается от 11,99% годовых, без комиссий за выдачу. Узнать больше предлагаем по ссылке;

Обратите внимание, что такое кредитование в любом банке сопряжено с дополнительными расходами, которые связаны с оценкой объекта залога и его страхованием. Без этого ни одна банковская компания вам не одобрит заявку.

Предварительный расчет кредита можно сделать на онлайн-калькуляторе:

Преимущества и недостатки кредита под залог недвижимости

• Выдавая кредит клиенту, банк заинтересован в двух вещах: полном возврате средств и регулярном обслуживании открытой кредитной линии. Если речь идет о получении крупных сумм, гарантией может послужить залог движимого или недвижимого имущества. Особенное доверие у банка вызывает клиент, предоставивший в залог высоколиквидную жилую или коммерческую недвижимость.

Преимущества и недостатки кредита под залог недвижимости находятся в разных сферах действия договора (финансовой и организационной) и потому сделать вывод о том, какой сфере отдать свое предпочтение, может только сам кредитополучатель.

Основными преимуществами являются:

1. Возможность получить под залог более значительную сумму денег, чем без залога.

2. Выплачивать по залоговому кредиту значительно более низкие проценты, чем по беззалоговому.

Недостатки кредита связаны с требованиями, предъявляемыми к залогу и сложностью его оформления залога.

Недвижимость должна быть:

1. В полной собственности кредитополучателя.

2. Свободной от всякого рода отягощений в виде прав третьих лиц на имущество.

Кроме того кредитополучатель должен иметь иную пригодную для жилья недвижимость.

Жилой или многоквартирный дом, в котором находится жилье, должны быть на кирпичном, каменном или железобетонном фундаменте. Все произведенные перестройки и перепланировки должны быть разрешенными и документированными.

В залог не принимают недвижимость в аварийном состоянии или находящуюся в очереди на проведение капитального ремонта.

При оформлении залога основную проблему составляет оценка недвижимости. Предоставляемая в кредит сумма не может превышать 70 % от общей рыночной стоимости залога . А значит направления интересов банка и заемщика будут строго противоположные: первый будет стремиться преуменьшить оценку, а второй - преувеличить ее. В любом случае итоговая оценка должна быть признана обеими сторонами. Их согласие фиксируется в договоре. Если кредитополучатель решит обратиться к услугам независимого агентства по оценке недвижимости, то его работу он оплатит из своего кармана.

В случае невозврата кредита заложенная недвижимость поступает полное распоряжение банка, который ее реализует на рынке для покрытия своих убытков.

Последний момент играет большую роль для психологического стимулирования заемщика. Зная, что в случае просрочек и неуплаты можно лишиться недвижимости, он сделает все, чтобы до этого не дошло.

Плюсы и минусы ипотеки

Ипотека – оформление банковского кредита под залог недвижимости – механизм, позволяющий приобрести квартиру или загородный дом в условиях недостатка собственных средств. Преимущества ипотечного кредитования бесспорны — в квартиру можно вселиться сразу же после оформления договора.

Но ипотека имеет свои плюсы и минусы. О них мы расскажем в статье. Принять решение стоит ли оформлять ипотеку — будет зависеть только от вас.

Преимущества ипотеки



Среди преимуществ оформления банковского кредита под залог недвижимости принято выделять ряд положительных моментов:

• Возможность купить жилье или улучшить жилищные условия в отсутствие денежных средств, необходимых для полной оплаты приобретаемой квартиры. При низких уровнях доходов подавляющего большинства населения и достаточно высоких ценах на жилье потребуется несколько лет (или десятков лет), чтобы накопить необходимую сумму. При этом всегда существует риск обесценивания накопленных средств или роста стоимости недвижимости, которые постоянно будут отсрочивать возможность приобретения желаемого жилья.
• В течение всего этого времени придется довольствоваться либо уже имеющимся — не отвечающим площадью или удобствами потребностям семьи, либо выплачивать арендные платежи за снимаемую внаем квартиру. Зачастую такие платежи равны или даже превосходят выплаты по кредиту. И производиться они будут не за то жилье, которое при покупке в ипотеку по истечении срока погашения кредита безраздельно перейдет в ваше собственность, а стороннему человеку, который в любой момент может потребовать освободить съёмное жилье.
• В зависимости от условий договора иногда имеется возможность досрочного погашения кредита. Тем самым значительно экономятся средства по выплате банковских процентов.
• Возможность использовать в качестве первоначального взноса «материнский капитал» сразу же после его оформления, не дожидаясь исполнения ребенку, в связи с рождением которого оформлен МСК, возраста 3 лет.
• Ставки ипотечного кредитования имеют тенденцию к колебанию. При снижении процентной ставки по ипотеке имеется возможность переоформит договор кредитования, переведя его в другой банк. То есть рефинансировать кредит, сэкономив на разнице в процентных платежах.

Недостатки ипотеки



К основным недостаткам можно отнести:

• Одним из самых серьезных недостатков, препятствующим оформлению ипотечного кредита, является первоначальный взнос. Он может составлять 15-20% от стоимости квартиры. Посредством установления первоначального взноса банки определяют кредитоспособность будущего клиента, частично страхуют себя от потерь, связанных с оформлением договора. Иногда оформляется ипотечный кредит в том случае, когда в качестве первоначального взноса в залог оформляется уже имеющаяся квартира или иная недвижимость. При этом её оценочная стоимость будет значительно ниже рыночной. Это следует учитывать на тот случай, если по каким-либо причинам станет невозможным производить выплаты по кредиту, и предмет залога придется реализовать на торгах.
• Большая переплата за длительный срок. При их кажущейся незначительности в рекламных предложениях банков за годы действия кредитного договора переплата за приобретенное в ипотеку жилье может составлять до 100% от его реальной стоимости на момент приобретения. Стремление снизить финансовую нагрузку на бюджет семьи за счет оформления ипотеки на длительный срок в конечном итоге ведет к еще более значительной переплате.
• При оформлении ипотеки как преимущества, так и недостатки банковских кредитов связаны и с необходимостью иметь легальную работу или подтвержденный источник дохода (зарегистрированное ИП), и отвечать требованиям банка по возрасту. Чем моложе претендент на получение ипотеки – тем проще ему получить согласие банка. Но в противоречие с возрастом вступает уровень доходов. Не многие молодые люди успевают приобрести необходимый опыт и получить высокооплачиваемую должность ко времени, когда возникает потребность в собственном жилье.
• Далеко не каждое жилье может служить предметом залога при оформлении ипотечного кредита. Предпочтение отдается новому или вторичному жилью не старше 10-15 лет, расположенному в «престижном» районе, имеющему полный комплекс коммунальных услуг (электричество, газ, водоснабжение, канализацию). Не рассматриваются в качестве предмета залога квартиры, в которых прописаны несовершеннолетние дети.
• Постоянное чувство дискомфорта и неуверенности в завтрашнем дне, поскольку в случае возникновения непредвиденной жизненной ситуации должник по ипотечному кредиту не может быть уверен в сохранении за ним приобретенного жилья, и существует угроза реализации предмета залога при прекращении платежей.
• Невозможность распорядится собственностью без разрешения банка, выдавшего кредит. Это значительно ограничивает мобильность, не позволяет в случае необходимости быстро переехать на новое место жительства, тем более в другой город. Неудобство может возникнуть и в связи с непредвиденным ростом членов семьи, которое потребует расширения жилплощади.

Следует отметить: при практически полном прекращении финансирования социальных программ со стороны государства по выделению жилья, оно планомерно стремится финансировать льготные программы ипотечного кредитования.

Они действуют в отношении молодых семей, в которых супруги моложе 35 лет, для научных сотрудников, имеющих научные степени, для участников корпоративных программ, молодых многодетных матерей и некоторых иных граждан.

Ипотечное кредитование, преимущества и недостатки которого были рассмотрены в статье, является привлекательным для очень ограниченного круга жителей России, уверенных в завтрашнем дне.

1. Фактически залогодержатель резервирует имущество залогодателя. При этом предметом залога может быть как имущество (движимое и недвижимое), так и имущественные права. Отметим, что даже товары на полке магазина могут быть предметом залога (залог товаров в обороте).
2. При неисполнении обязательства залогодержатель вправе обратить взыскание на это имущество.
3. Обязательства залогодержателя удовлетворяются преимущественно перед другими кредиторами (т.е. вначале удовлетворяются требования залогодержателя).
4. Установлен запрет на распоряжение имуществом без разрешения залогодержателя, при этом нарушение данного запрета не влечет прекращения залога, даже если имущество отчуждено добросовестному приобретателю.
5. Установлена диспозитивная обязанность того, у кого находится предмет залога, страховать предмет залога от риска утраты.
6. В соответствии с п.6 ст.340 ГК РФ предметом залога могут быть вещи и имущественные права, которые залогодатель приобретет в будущем. В этом случае право залога возникает у залогодержателя с момента приобретения залогодателем соответствующего имущества или права (п.4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 1998г. N26*(53)).
7. Необходимо обратить внимание на то, что залогодателем по договору залога может быть не только сам должник, но и третье лицо.
8. Заклад (т.е. залог с передачей вещи залогодержателю) практически гарантирует обеспечение исполнения обязательств, поскольку "увод" данного имущества практически невозможен.
9. Из стоимости предмета залога оплачиваются все расходы кредитора - проценты, неустойки, возмещаются убытки, причиненные просрочкой исполнения, а также расходы залогодержателя, необходимые на содержание заложенной вещи и взыскание, причем к моменту удовлетворения (ст.337 ГК РФ).
10. Залогом может быть обеспечено даже обязательство должника перед поручителем по возврату денежных средств в случае их оплаты по договору поручительства (постановление ФАС Уральского округа от 26 июня 2008г. по делу NФ09-4554/08-С6).
11. Спор об обращении взыскания на предмет залога - недвижимое имущество может быть предметом третейского разбирательства (Определение ВАС РФ от 23 июля 2007г. N6863/07*(54)).
12. Если даже предмет залога продан с торгов в пользу третьих лиц (взыскателей по другим долгам залогодателя), залог сохраняется и залогодержатель вправе требовать обращения взыскания на предмет залога (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 1 апреля 2008г. NФ08-1632/08).
13. В целях исключения проблем, связанных с государственной регистрацией смены залогодержателя (или же регистрации самого договора уступки)*(55) в результате уступки прав по основному договору, обеспеченному залогом недвижимого имущества, целесообразно оформлять закладную, удостоверяющую права, как по основному договору, так и по договору об ипотеке (ст.13-18 Федерального закона от 16 июля 1998г. N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"*(56) (далее - Закон об ипотеке)). Закладная может быть продана по обычному договору купли-продажи, в результате подписания которого прежний владелец закладной проставляет отметку на закладной о передаче прав новому владельцу. Это влечет переход прав кредитора и залогодержателя к новому владельцу закладной и не требует государственной регистрации.
Минусы залога

1. Наибольшей степенью сохранности обладает лишь недвижимое имущество. Такие виды имущества, как товары в обороте, автотранспортные средства и иные движимые вещи, если данное имущество не передано на хранение залогодержателю, могут и не "остаться на месте", когда за ними придет пристав. Недобросовестный контрагент, как правило, продает данное имущество, сдает в ломбард, на запчасти, и найти данный предмет после наступления просрочки практически невозможно. В частности, залог автотранспортных средств до настоящего времени в органах ГИБДД не регистрируется, что способствует совершению мошеннических действий*(57).
2. Достаточно сложная процедура оформления договора залога, требующая профессиональной юридической подготовки, затрат на государственную пошлину (при ипотеке*(58)) и времени.
3. Достаточно трудоемкая процедура обращения взыскания и реализации с торгов.

Еще по теме В чем преимущество залога?:

1. 2.6. Обеспечение исполнения обязательств: страхование, задаток, банковская гарантия, залог, поручительство, удержание. Преимущества и недостатки отдельных способов
2. Залог (ст.334-358 ГК РФ, Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральный закон "О залоге")
3. 30. Общая характеристика залога по римскому праву. Формы залога.
4. Несколько лет назад я начала работать над собой, и чем сознательнее я становлюсь, чем больше развиваюсь, тем больше страха я испытываю перед деньгами. Когда я не задавала себе вопросов, все было нормально. Что происходит? Нормально ли это?

- Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология -